L’arrivée de l’IFI, en remplacement de l’ISF, a incité de nombreux investisseurs à abandonner les placements immobiliers au profit des placements financiers. Pourtant dans un contexte de taux bas, l’immobilier reste intéressant et peut faire l'objet d'investissements hors assiette de l'IFI.
Les SCPI en nue-propriété, pour qui ?
Les personnes assujetties à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ou les personnes avec un fort impôt sur le revenu qui souhaitent se passer de revenus fortement fiscalisés dont ils n’ont pas de besoin immédiat dans l’objectif de percevoir un meilleur rendement net d’impôts à terme.
Alors que l’immobilier reste une solution de placement particulièrement attractive dans un contexte de taux bas, les contribuables assujettis à l’IFI cherchent des moyens de s’exposer à cette classe d’actif sans pénaliser trop fortement le rendement dû à leur Impôt sur la Fortune Immobilière.
Les SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des sociétés détenant plusieurs actifs immobiliers mis en location dans l’objectif de reverser les loyers aux détenteurs de parts. Cette solution d’investissement permet de mettre en place des stratégies d’investissement immobilières sans assujettissement à l’IFI.
Investir en nue-propriété dans une SCPI, comment ça marche ?
Comprendre le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit et la nue-propriété d'un bien immobilier. Dans le cas de l'investissement en SCPI, cela signifie séparer les droits de jouissance et de perception des revenus des parts de SCPI. L'usufruitier a le droit de jouir du bien et de percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de propriété sans pouvoir en jouir ni en percevoir les revenus.
Il existe deux types de démembrement : le démembrement viager et le démembrement temporaire. Le démembrement viager est souvent utilisé dans un cadre familial, tandis que le démembrement temporaire est plus courant dans le cadre d'un investissement en SCPI.
Avantages pour le nu-propriétaire
La nue-propriété représente le droit de propriété sans le fruit (l’usufruit à savoir les loyers dans le cas des SCPI). En contrepartie du détachement de l’usufruit pendant une période déterminée (durée du démembrement), le nue-propriétaire acquiert ses parts avec une décote.
Les actifs immobiliers détenus en nue-propriété présentent l’avantage de sortir de l’assiette de calcul de l’IFI.
De plus, le nu-proprétaire acquiert les parts à un prix réduit, grâce à la décote appliquée lors de l'achat. Cette décote peut atteindre 20 à 30% en fonction de la durée du démembrement.
Exemple : pour un investissement en nue propriété sur une durée de 10 ans dans Epargne Pierre, alors que le prix de la part en pleine propriété (en février 2020) est de 205€ par part la nue-propriété pourra être acquise avec une décote de 34% sur le prix de la pleine propriété soit 135€/ part.
Illustration du fonctionnement de l'investissement en SCPI en nue-propriété :
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Que se passe-t-il à l’issue de la durée du démembrement ?
A l’issue de la période de démembrement, les parts sont remembrées automatiquements sans frais supplémentaires pour le nu-propriétaire qui peut alors soit revendre ses parts soit les conserver et percevoir les loyers.
Option 1 : vendre
La plus-value alors réalisée entre le prix de la pleine propriété et de la nue-propriété au moment de l’acquisition (soit la décote) n’est pas fiscalisée.
Au delà du prix de la pleine propriété au moment de l’acquisition la plus-value est imposée au régime des plus-values immobilières de droit commun (abattement selon la durée de détention).
Option 2 : percevoir les loyers
Dans l’hypothèse où les parts sont conservées après leur remembrement, elles reviennent alors dans l’assiette de calcul de l’IFI. Leur prix de revient ayant bénéficié d’une décote, le rendement annuel sur le prix de revient se retrouve plus élevé.
Ce mode d’investissement peut être conseillé aux personnes ayant un taux marginal d’imposition élevé et qui souhaitent préparer un complément de revenu au moment de leur retraite. Il convient également au personnes qui souhaiteraient ensuite revendre la nue propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit comme complément de retraite.
Sur quelles durées peut-on investir en SCPI en nue-propriété ?
Le démembrement de parts de SCPI peut être réalisé sur des périodes de 3 ans à 20 ans. Plus la durée est longue, plus la décote sur le prix d’acquisition est forte.
Dans une stratégie de revente à terme, nous recommandons à nos investisseurs de se projeter sur des durées d’au moins huit ans afin que les frais liés à cette opération ne viennent pas trop grever le rendement net.
Comment investir en nue-propriété ?
Nos équipes vous aident à définir votre projet et trouvent la contrepartie usufruitière en fonction de la SCPI et de la durée retenue. Les souscriptions peuvent ensuite être réalisées en ligne avec un suivi trimestriel de l’investissement dans un espace dédié.
