Investir dans l'immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif

L’investissement locatif consiste à faire l’acquisition d’un actif immobilier en vue de son exploitation. En clair, il s’agit d’acheter un bien immobilier, qu’elle qu’en soit la nature (appartement, maison, parking, cave, local commercial) afin de le louer à un tiers. Le propriétaire de l’actif percevra des loyers qui lui permettront de financer toute ou partie de l’investissement nécessaire à l’acquisition du bien, développant ainsi son patrimoine immobilier.

Selon la stratégie d’investissement définie et la propension de l’investisseur à prendre du risque, il est possible de s’orienter vers différentes formes d’investissement locatif :

• résidentiel : logements vides ou meublés, neufs ou anciens, pour de longues ou de courtes durées (en location saisonnière par exemple avec le développement d’Airbnb dans les grandes villes), dans le cadre d’un mécanisme de défiscalisation (Pinel, Duflot, etc…) ou non.
• immobilier dit “souterrain” : concerne les caves, garages fermés, places de parking ou box de stockage. Il s’agit de petites surfaces, comprises entre 2m2 et 20m2, dont les budgets sont plus accessibles que pour un investissement locatif résidentiel, tant dans le prix à l’achat que dans le niveau des charges d’exploitation.
• résidences services : résidences services, à destination des personnes âgées (EHPAD, résidences services seniors), ou des étudiants (résidences étudiantes, colocations) par exemple.
• locaux commerciaux : à destination de professionnels avec la mise en location de locaux commerciaux, un marché relativement confidentiel de part la rareté ou la difficulté d’accès des biens mais qui permet de générer des rendements généralement supérieurs à ceux de l’investissement locatif résidentiel.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’investisseur peut détenir le bien ou les biens immobiliers dans le(s)quel(s) il a investi en direct ou par l’intermédiaire d’une société. Il peut également avoir réalisé cet investissement aux côtés d’autres investisseurs, ces derniers peuvent alors être regroupés au sein d’une société (il est courant de réaliser un investissement locatif par le biais d’une SCI — Société Civile Immobilière).

À noter : l’avantage de l’investissement locatif immobilier est qu’il peut, dans la majorité de cas, être financé à crédit puisque les loyers perçus permettent de rembourser toute ou partie des mensualités du prêt contracté et que le bien acheté pour constituer une garantie pour l’établissement bancaire ayant accordé le prêt.

Examinons en détail chacune de ces options.

Les différentes typologies d’investissement locatif

Résidentiel

L’immobilier résidentiel est la catégorie reine de l’investissement immobilier. De multiples possibilités existent : logements vides ou meublés, neufs ou anciens, pour de longues ou de courtes durées (en location saisonnière par exemple avec le développement d’Airbnb dans les grandes villes), dans le cadre d’un mécanisme de défiscalisation (Pinel, Duflot, etc…) ou non.

Location nue

Historiquement, la méthode classique d'investissement immobilier consiste à acquérir un bien immobilier pour ensuite le louer en location nue.

C’est le type d'investissement le plus courant. Il s'agit de louer un bien immobilier vide, c'est-à-dire sans mobilier ni équipement. Ce type d'investissement offre une plus grande flexibilité pour les locataires, qui peuvent aménager le logement à leur convenance.

Cependant, les loyers perçus d'un logement non meublé sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sous deux régimes distincts :

• Régime du micro-foncier : si vos loyers sont inférieurs à 15 000 € par an, vos revenus fonciers sont imposables et déterminés par le service des impôts qui applique une déduction forfaitaire de 30% sur le montant de vos loyers déclarés. En revanche, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier.
• Régime réel : si vos loyers sont supérieurs à 15 000 € par an, vos revenus fonciers imposables sont obtenus par la différence entre vos loyers et vos charges réellement supportées. Si vos dépenses dépassent vos revenus, vous pouvez créer un déficit foncier que vous pourrez reporter sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Si un déficit subsiste, vous pouvez le déduire de vos revenus locatifs des dix années suivantes.

Location meublée en LMNP

L'Investissement en LMNP, qui signifie "Loueur en Meublé Non Professionnel", est un choix très prisé parmi les investisseurs immobiliers en France. Ce statut juridique offre de nombreux avantages fiscaux tout en permettant une grande flexibilité dans la gestion des locations meublées. Que vous investissiez dans un bien immobilier ancien ou neuf, la LMNP peut constituer une option intéressante pour générer des revenus supplémentaires.

Les avantages :

• Une plus grande flexibilité pour récupérer votre bien : avec la location meublée de longue durée, vous pouvez donner congé et récupérer votre bien chaque année en prévenant votre locataire trois mois avant la date d'échéance du bail. Vous bénéficiez donc d'une plus grande flexibilité par rapport à la location d'un logement vide, où vous ne pourriez récupérer votre bien que tous les trois ans avec un préavis de six mois avant l'échéance des trois ans.
• Une prime au loyer grâce au meublé : le fait que le logement soit meublé entraîne une prime au loyer. Vous pourrez donc louer plus cher et contourner l'encadrement des loyers de manière légale en proposant un bien qui justifie un complément de loyer.
• Une défiscalisation avantageuse : l'un des principaux avantages de l'investissement en LMNP est la possibilité de déduire un grand nombre de charges et d'amortissements de vos recettes issues de la location meublée. Cela inclut les dépenses liées à l'achat de fournitures, les charges de copropriété, les factures d'énergie, ainsi que les coûts liés aux travaux et au mobilier. Ces déductions vous permettent de réduire considérablement votre imposition sur les revenus locatifs. En optant pour le régime réel d'imposition, vous pouvez même bénéficier d'un résultat fiscal nul, c'est-à-dire aucune imposition sur vos revenus meublés pendant plusieurs années.

Les risques :

• vacance locative et loyers impayés : dans le cas d'un investissement en LMNP comme dans la location nue, le risque réside principalement dans la vacance locative et les loyers impayés

Colocation

La colocation devient une option de plus en plus populaire pour les investisseurs immobiliers. Elle possède de nombreux avantages, tant pour les colocataires que pour les propriétaires-bailleurs.

Les avantages :

• Rentabilité élevée : le rendement locatif d'une colocation est généralement plus élevé que celui d'une location traditionnelle. En partageant le loyer entre plusieurs locataires, vous pouvez augmenter vos revenus locatifs. En effet, de manière générale, le prix au mètre carré est plus bas pour les grandes surfaces que pour les petites surfaces, ce qui diminue votre rendement. Or, grâce à l'investissement locatif en colocation, c'est tout l'inverse, vous conservez votre bonne rentabilité, voire mieux : vous l'augmentez.
• Loyers impayés plus rares : les impayés se font plus rares avec la colocation, et ce, grâce à la clause de solidarité. Elle stipule qu'en cas de non-paiement de l'un des locataires, les autres doivent assurer le loyer à sa place, ce qui permet d'éviter les mauvaises surprises.

Immeuble de rapport

Un immeuble de rapport, également appelé immeuble locatif, est un bâtiment composé de plusieurs unités résidentielles ou commerciales louées individuellement. Contrairement à l'achat d'un seul appartement à des fins locatives, l'investissement dans un immeuble de rapport implique l'achat de l'ensemble des lots d'un même immeuble par un seul investisseur. L'objectif de cet investissement est de générer des revenus locatifs réguliers provenant des loyers perçus des locataires occupant ces différentes unités.

Les avantages :

• Rentabilité élevée : en achetant l'ensemble de l'immeuble, vous pouvez bénéficier de revenus locatifs provenant de plusieurs unités, ce qui augmente le potentiel de rentabilité.
• Coûts de fonctionnement réduits : En tant que propriétaire unique de l'immeuble, vous n'avez pas à partager les frais de gestion avec d'autres copropriétaires. Cela se traduit par des charges réduites, car vous n'avez pas besoin de payer de frais de syndicat de copropriété ou de gestionnaires externes.
• ​​Opportunités d'optimisation : En tant que propriétaire unique de l'immeuble, vous avez la possibilité d'optimiser les revenus locatifs en effectuant des travaux de rénovation, en réaménageant les espaces ou en ajustant les loyers en fonction du marché. Cela vous permet d'augmenter la valeur de l'immeuble et de maximiser votre rendement.

Les inconvénients :

• Investissement initial plus important : Comparé à l'achat d'un seul bien immobilier, l'investissement dans un immeuble de rapport nécessite généralement un capital de départ plus important. Vous devez être prêt à investir une somme plus importante pour acquérir l'ensemble de l'immeuble.
• Responsabilité totale : En tant que propriétaire unique de l'immeuble, vous assumez la responsabilité totale de celui-ci. Cela signifie que vous êtes seul responsable de la gestion des locataires, des réparations, de l'entretien et de tous les autres aspects liés à la propriété. Il est donc essentiel d'être préparé à assumer cette responsabilité.
• Risques concentrés : En investissant dans un seul immeuble, vous êtes exposé à des risques concentrés. Si l'immeuble subit des problèmes de vacance prolongée, de non-paiement des loyers ou de dégradations, cela peut avoir un impact significatif sur votre rentabilité globale.

Résidences étudiantes

Le marché des logements étudiants est en pleine expansion, avec une demande croissante et des avantages fiscaux intéressants. Une résidence étudiante est un ensemble de logements dédiés aux étudiants. Ces logements sont généralement situés à proximité des établissements d'enseignement supérieur et offrent des services et des équipements adaptés aux besoins des étudiants.

Les avantages :

• marché en pleine expansion : le nombre d'étudiants en France atteint des records chaque année, avec une demande bien supérieure à l'offre de logements disponibles. Cela garantit une forte demande locative et une occupation élevée des logements étudiants.
• gestion simplifiée : investir dans une résidence étudiante permet de déléguer la gestion locative à un exploitant professionnel. Cela vous libère des contraintes liées à la recherche de locataires, à la gestion des loyers et aux travaux d'entretien
• potentielle plus-value à la revente : si vous choisissez judicieusement l'emplacement de votre résidence étudiante, vous pourriez bénéficier d'une plus-value lors de la revente du bien. Les villes étudiantes attractives offrent de bonnes perspectives de valorisation immobilière à long terme.

Les risques et inconvénients :

• la fin de certains avantages fiscaux : le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait de bénéficier d'une réduction d'impôts de 11% et du remboursement de la TVA, a pris fin en 2022. Il s’agissait de l’un des principaux intérêts de ce type d’investissement.
• Sélection de l’exploitant : assurez-vous de choisir un exploitant fiable, expérimenté et solide financièrement. Le Covid a par exemple mis à mal certains exploitants qui n’étaient pas suffisamment solides pour supporter la crise.

En choisissant judicieusement l'emplacement, en évaluant le rendement et en suivant attentivement l'évolution de votre investissement, vous pouvez profiter d'un revenu régulier et contribuer à l'amélioration des conditions de vie des étudiants.

Places de parking

Les places de parking peuvent sembler être un investissement atypique, mais elles offrent de nombreux avantages. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, l'achat de places de parking peut être une stratégie rentable pour diversifier votre portefeuille immobilier.

Les avantages :

• Investissement abordable : une place de parking coûte une fraction du prix d'une propriété résidentielle, ce qui en fait un bon investissement pour débuter. Comptez entre 10 000 € et 15 000 € dans une ville moyenne, les prix pouvant aller bien plus haut dans certains quartiers prisés de Paris ou Lyon. Si votre premier investissement est concluant, libre à vous d’acheter d’autres places de parking pour faire grossir votre parc.
• Demande constante : dans les zones urbaines densément peuplées, le stationnement est souvent un défi majeur pour les résidents et les visiteurs.
• Gestion simplifiée : contrairement aux maisons ou aux appartements, les places de parking ne nécessitent pas de réparations ou d'entretien fréquents. La charge administrative est également moins lourde.

Les risques :

• Fluctuation des prix : les prix des places de parking peuvent fluctuer en fonction des conditions du marché immobilier local. Si la demande diminue ou si de nouvelles offres de stationnement sont disponibles dans la région, cela pourrait affecter la valeur de votre investissement.
• Évolution des usages : l’utilisation de la voiture est en baisse dans certaines villes. Cela est dû à l'amélioration des transports en commun, la démocratisation des déplacements partagés comme le covoiturage et les voitures de location à la journée ou encore à la hausse de popularité du vélo. Ces tendances risquent de s’accentuer dans le futur, même s’il est probable que le stationnement dans les grandes villes reste un besoin.

En suivant les bonnes pratiques de gestion et en restant attentif aux tendances du marché, vous pouvez profiter d'un investissement rentable et sécurisé dans les places de parking.

Locaux commerciaux

L'investissement dans des locaux commerciaux consiste à acheter des biens immobiliers qui seront ensuite loués à des commerçants ou à des entreprises. Ce type d’investissement est susceptible d’offrir des opportunités de rendement plus élevé et de stabilité locative que la location de logements résidentiels.

Les avantages :

• Rendement élevé : les locaux commerciaux ont tendance à être loués à un prix plus élevé que les logements résidentiels, ce qui permet aux investisseurs de générer un revenu plus important. En moyenne, le rendement locatif pour les locaux commerciaux peut atteindre entre 5 et 8%.
• Stabilité locative : les baux commerciaux ont généralement une durée plus longue que les baux résidentiels, ce qui signifie que les investisseurs ont moins de risques de faire face à des périodes de vacance locative. Les locataires de locaux commerciaux ont souvent une activité établie et sont moins enclins à changer d'emplacement, ce qui offre aux investisseurs une certaine tranquillité d'esprit quant à la pérennité de leur investissement.
• Flexibilité dans la rédaction du bail commercial : l'investissement dans des locaux commerciaux offre une plus grande flexibilité dans la rédaction du bail commercial. Contrairement aux baux résidentiels qui sont souvent standardisés, les baux commerciaux peuvent être personnalisés en fonction des besoins spécifiques du locataire et du propriétaire. Cela permet aux investisseurs de négocier des clauses avantageuses concernant la répartition des charges, les conditions de résiliation du bail et d'autres aspects importants du contrat de location.

Les risques :

• Vacance locative : si un local commercial est vacant, cela signifie qu'il n'y a pas de flux de trésorerie pour l'investisseur. Les périodes de vacance peuvent être coûteuses, car les frais d'entretien et de gestion doivent être supportés même en l'absence de revenus locatifs. Pour minimiser ce risque, il est essentiel de choisir des locaux commerciaux situés dans des zones à forte demande, telles que des centres-villes ou des zones commerciales en expansion.
• Coûts d’entretien et de gestion : les investisseurs doivent être prêts à assumer ces coûts supplémentaires, tels que l'entretien des systèmes de climatisation, l'installation de systèmes de sécurité et les coûts liés à la gestion des baux commerciaux. Une option pour minimiser ces coûts est de constituer une société civile immobilière (SCI) pour gérer les locaux commerciaux.
• Les risques de marché : les fluctuations économiques peuvent affecter la demande de locaux commerciaux, ce qui peut réduire la valeur des investissements. Il est donc important d'avoir une vision à long terme et de faire preuve de résilience face aux périodes de ralentissement économique pour minimiser ce risque.

Comment investir

Identifier le marché : dans quelle ville investir ?

Dynamisme économique

Étudiez le dynamisme économique de la ville. Recherchez des régions avec une croissance économique soutenue, des pôles d'activités variés et des entreprises bien établies. Ces facteurs contribuent à une demande locative solide et à des opportunités d'emploi pour vos locataires potentiels.

Calculer le ratio prix moyen du loyer / prix moyen à l’achat

Pour comparer la rentabilité de l’investissement locatif entre différentes villes, vous pouvez calculer le ratio prix à la location / prix à l’achat. En effet, le prix d'achat d'un bien n'est pas toujours proportionnel au prix à la location. Certaines villes offrent des opportunités plus attrayantes pour les investisseurs immobiliers en termes de rendement.

Par exemple, une ville comme Paris où le prix moyen à l'achat est élevé est souvent moins rentable qu’une ville de taille plus modeste comme Reims ou Angers. Ces deux villes offrent en effet un meilleur ratio entre le prix d’achat et le prix à la location.

Il s’agit d’un outil de comparaison simpliste mais utile. Attention à bien prendre en compte le potentiel de plus-value à la revente et le niveau de risque que vous êtes prêt à prendre. Paris n’est peut-être pas la ville la plus rentable mais reste une ville où la demande est assurée.

Intégrez donc d'autres facteurs, tels que la croissance démographique, le taux d'emploi, et l'évolution des prix de l'immobilier, pour obtenir une vue plus globale de l'attractivité d'une ville pour l'investissement locatif.

Le marché de l’investissement locatif

Malgré l'impact de la crise sanitaire COVID-19, certaines villes françaises continuent à offrir des opportunités intéressantes pour les investissements immobiliers. Paris, par exemple, est toujours attrayante pour les investisseurs en raison de la forte demande locative et des potentielles plus-values lors de la revente. Lyon est également une ville dynamique où les investissements dans le neuf et l'ancien ont doublé en 2021. Sa forte démographie et son attrait pour les étudiants en font un choix sûr pour les investisseurs. Bordeaux est une autre ville qui attire de plus en plus grâce à sa croissance démographique et son cadre de vie agréable. Ces villes offrent de belles opportunités pour investir.

Choisir le bien immobilier

Une fois que vous avez choisi la ville où vous souhaitez investir, il vous reste à sélectionner le bien immobilier. Voici quelques points à prendre en compte lors de votre sélection :

Emplacement stratégique

L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants à considérer. Optez pour un quartier dynamique avec une demande locative élevée. Recherchez des endroits bien desservis par les transports en commun, à proximité des écoles, des universités et des infrastructures commerciales. Une étude approfondie de la région vous aidera à identifier les zones à fort potentiel de location.

Rentabilité locative

La rentabilité locative est un aspect clé à prendre en compte lors de votre investissement. Consultez les annonces immobilières pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Assurez-vous que le loyer potentiel couvre les charges et les impôts associés à la propriété. Une analyse approfondie de la rentabilité locative vous donnera une idée plus précise du potentiel de rendement de votre investissement.

Perspectives de plus-value

Outre les revenus locatifs, la plus-value potentielle est un autre aspect à prendre en compte. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions et les quartiers. Certaines régions offrent de meilleures opportunités de plus-value à long terme. L'appréciation de la valeur de votre bien immobilier peut jouer un rôle crucial dans la rentabilité globale de votre investissement.

Importance de l'état du bien

Il est essentiel de vous assurer, avant d'acheter, que le toit, la façade et la chaudière de la propriété sont en excellent état. Si vous avez des doutes sur l'état de ces éléments, il est fortement recommandé de faire une nouvelle visite avec un professionnel. Ce dernier, grâce à son expertise, vous donnera les directives à suivre. Attention, la municipalité peut vous imposer de rénover votre façade ou de l'entretenir à vos frais si elle estime qu'elle ne correspond pas à l'image de la ville.

Comprendre le quartier

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, informez-vous sur le quartier et en particulier sur les endroits à éviter. Il est conseillé de prendre le temps de faire une analyse approfondie dans les rues où vous souhaitez investir, et ce, plus d'une fois. Un quartier peut changer drastiquement d'un jour à l'autre, et vous pouvez rencontrer des surprises comme des bars bruyants et qui ferment tard. Pour cela, il est conseillé de visiter le quartier à différents moments de la semaine et du week-end.

Trouver le bon locataire

Une fois que vous avez acheté votre bien immobilier, il est essentiel de trouver le bon locataire. Voici quelques conseils pour faciliter ce processus :

Effectuer une sélection rigoureuse

Mettez en place un processus de sélection rigoureux pour évaluer les candidats locataires. Vérifiez leur solvabilité, leurs antécédents de location et leurs références. Un locataire fiable et sérieux contribuera à la stabilité financière de votre investissement.

Rédiger un contrat de location solide

Rédigez un contrat de location clair et précis qui protège vos intérêts en tant que propriétaire. Définissez les termes de location, les modalités de paiement et les responsabilités des deux parties. Cela vous aidera à éviter les litiges potentiels à l'avenir.

Entretenir une bonne relation avec son locataire

Maintenez une communication ouverte et amicale avec votre locataire. Répondez rapidement à ses préoccupations et assurez-vous que les réparations nécessaires sont effectuées en temps opportun. Une relation harmonieuse avec celui-ci favorisera la stabilité et la durabilité de votre investissement.

Faut-il réaliser des travaux de rénovation ?

Lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, réaliser des travaux de rénovation peut sembler être une étape incontournable. En effet, ces travaux peuvent avoir de nombreux avantages, tant sur le plan financier que sur la valorisation de votre bien. Cela peut être bénéfique pour plusieurs raisons.

Diminuer son imposition

Réaliser des travaux de rénovation peut vous permettre de soulager cette pression fiscale. En effet, les travaux de rénovation sont considérés comme des charges déductibles, ce qui signifie que le montant des travaux peut être soustrait des loyers que vous encaissez. Ainsi, plus vous réalisez de travaux déductibles, moins vous serez imposé. Dans certains cas, vous pourriez même annuler l'imposition issue de vos investissements locatifs pendant plusieurs années si le montant des travaux est conséquent.

Il est cependant important de noter que la déductibilité des travaux dépend du régime fiscal dans lequel vous vous trouvez. Par exemple, les travaux d'agrandissement ou de construction ne sont pas déductibles si vous exploitez le bien en location nue en nom propre, mais ils le sont si vous investissez via une structure à l'impôt sur les sociétés. Il est donc essentiel de consulter un expert comptable ou un fiscaliste pour optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs.

Valoriser le bien immobilier

En plus de l'aspect fiscal, réaliser des travaux dans votre investissement locatif peut permettre de valoriser votre bien. En effet, les biens nécessitant des travaux sont souvent proposés à l'achat à un prix inférieur par rapport à ceux qui ont déjà été rénovés. Cela signifie que vous pouvez négocier le prix d'achat plus facilement, ce qui peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement.

De plus, en effectuant des travaux de rénovation, vous pouvez créer de la valeur ajoutée en transformant votre bien locatif. En offrant un bien de qualité sur le marché locatif, vous attirez les meilleurs profils de locataires et pourrez louer plus rapidement et à un loyer plus élevé. En investissant dans la qualité de votre bien, vous pouvez également réduire le taux de rotation des locataires, ce qui vous fera économiser du temps et de l'argent sur les frais de remise en location et de remise en état après le départ d'un locataire.

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