Investissement immobilier

Outre l’acquisition de la résidence principale qui demeure pour la majorité le premier acte de la constitution d’un patrimoine, l’investissement immobilier répond à de plus larges objectifs. Il permet dans de nombreux cas de bénéficier de réductions d’impôt (Impôt sur le Revenu, Impôt sur la Fortune Immobilière), mais également de bénéficier d’un effet de levier financier en ayant recours au crédit.

Au-delà de l’acquisition d’une résidence principale, l’investissement dans l’immobilier peut se décliner de différentes manières :

• Investir dans l’immobilier locatif (ou immobilier de rendement) : investir dans l’immobilier locatif consiste à faire l’acquisition d’un actif immobilier afin de le louer à un tiers. L’acquéreur cherche alors à dégager un rendement grâce aux loyers perçus. Il cherchera également, de manière générale, à dégager une plus-value lors de la revente de l'actif, en comptant sur la hausse des prix de l'immobilier et / ou la revalorisation du bien liée aux potentiels travaux qui auront pu être réalisés.
• Investir en capital développement immobilier : l’investissement en capital développement immobilier consiste à financer la transformation ou le développement d’un actif immobilier dans une logique de création de valeur. Plus qu'un rendement, l’investisseur cherche à réaliser une plus-value grâce à la valeur créée dans l'opération (opération typique de crowdfunding immobilier).
• Investir en viager : l’investissement en viager consiste à acquérir un bien sous la forme d’un bouquet (somme fixe versée le jour de la signature de l’acte) et d’une rente viagère (une somme versée périodiquement — chaque mois, trimestre ou année) au vendeur tant que celui-ci est vivant.

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Investir dans l'immobilier présente plusieurs avantages. Tout d'abord, c'est une valeur refuge qui résiste mieux aux fluctuations économiques. Le marché de l’immobilier est relativement décorrélé des marchés financiers. La volatilité est moindre et le rendement reste relativement stable dans le temps. Cela en fait un bon outil de diversification.

Investir dans l'immobilier permet également de se constituer un patrimoine durable et pérenne, sans pour autant disposer de revenus d'un niveau exceptionnel. L'effet levier du crédit permet d’utiliser sa capacité d’endettement pour développer son patrimoine. Les revenus issus de votre investissement viennent réduire l’effort d’épargne (le montant que vous versez chaque mois pour rembourser votre prêt, par exemple).

Nous allons aborder en détail les différentes stratégies d’investissement dans l’immobilier.

Investir dans l'immobilier locatif

L’investissement direct dans l’immobilier est le fait d’acquérir un bien immobilier en son nom propre ou via une société dans laquelle l’investisseur détient une part proportionnelle au montant de son apport (SCI, par exemple). Pour des investisseurs particuliers, ce type d’investissement immobilier concerne généralement des biens résidentiels et porte sur un portefeuille limité en nombre.

Dans ce cas, toutes les étapes de réalisation sont du ressort de l’investisseur :

• Calcul de ses capacités d’autofinancement et de financement
• Choix de la localisation
• Choix de la nature du bien : le plus souvent limité au résidentiel
• Choix de la surface
• Formalités administratives, juridiques, fiscales
• Mise en location
• Entretien, réparations…

Il est important de bien réfléchir au type de location à choisir. Location meublée ou non meublée ?

Louer son bien en non meublé

Dans une location non meublée, le locataire doit apporter son propre mobilier. En termes de prix, les loyers d'un bien non meublé sont moins élevés que ceux d'un logement équipé.

En termes de fiscalité, les revenus d'une location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à hauteur de 70 %. Il faut ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux. Cette lourde fiscalité rend ce type d’investissement peu rentable.

Louer son bien en meublé via le LMNP

L'investissement LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, consiste à louer un bien meublé à des professionnels ou des particuliers. Ce statut juridique, ouvert uniquement aux personnes physiques, permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux tout en offrant une grande flexibilité dans la gestion de l'activité locative.

Les avantages fiscaux sont nombreux : déduction des charges et des intérêts d'emprunt, exonération des plus-values et de l'ISF.

Défiscalisation : l'un des principaux avantages de l'investissement en LMNP est la possibilité de déduire un grand nombre de charges et d'amortissements de vos recettes issues de la location meublée (achat de fournitures, les charges de copropriété, les factures d'énergie, ainsi que les coûts liés aux travaux et au mobilier)

Flexibilité dans la gestion locative : en devenant loueur en meublé non professionnel, vous avez la liberté de gérer votre bien immobilier selon vos propres besoins et préférences. Contrairement à l'investissement en résidence service, vous n'êtes pas lié à un exploitant spécifique et pouvez changer de type de locataire en fonction de la demande du marché.

Investissement locatif via une SCI

La SCI est une société civile ayant pour objet immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de détenir un ou plusieurs biens immobiliers, tout en bénéficiant d'une gestion plus souple et d'avantages fiscaux. Elle peut être créée dès lors que deux associés au minimum ont pour projet de détenir un ou plusieurs immeubles.

Ce dispositif facilite la transmission d’un bien immobilier et ouvre des options fiscales intéressantes (possibilité d’opter pour l'impôt sur les sociétés ou de créer un déficit reportable d'année en année).

En contrepartie, les coûts de création et de gestion sont plus élevés et la gestion plus complexe que pour un investissement en personne physique.

Investir en Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement français en 2014. Son objectif est de stimuler la construction de logements neufs et d'encourager les investisseurs à mettre ces logements en location.

Le principe est simple : un investisseur achète un bien immobilier neuf, le met en location pendant une certaine durée (6, 9 ou 12 ans) et bénéficie en contrepartie d'une réduction d'impôt sur le revenu. Plus la durée de mise en location est longue, plus la réduction d'impôt est importante.

La loi Pinel remplace la loi Duflot, qui avait des conditions de mise en location plus strictes, et offre plus de souplesse aux investisseurs.

Le principal avantage de la loi Pinel est la réduction d'impôt sur le revenu. Cette réduction est calculée en fonction du prix d'achat du bien immobilier et de la durée de mise en location. Elle peut aller jusqu'à 21 % du prix d'achat pour une mise en location de 12 ans.

Investir dans l'immobilier d'entreprise

Investir dans l'immobilier d'entreprise, c'est investir dans des bureaux tertiaires, des entrepôts, des locaux commerciaux ou industriels. Ce marché est moins contraignant que l'investissement locatif, profite d'une législation plus souple et bénéficie d'une demande stable. Le rendement de l'immobilier d'entreprise est attractif, et peut aller jusqu'à 8 % en région parisienne.

Opter pour un bien atypique

Investir dans un bien atypique, comme une place de parking, un garage ou un box de rangement, peut être une solution intéressante pour profiter d'un rendement compris entre 5 et 10 %. Le coût d'achat est réduit, et les charges sont faibles.

L’investissement indirect dans l’immobilier : la pierre-papier

Il permet de transférer la quasi-totalité des tâches précédemment citées à des professionnels de l’immobilier et experts financiers.

L’investisseur immobilier bénéficie ainsi d’un accès privilégié à une sélection d’actifs qui présentent un fort intérêt en matière d'emplacement, de rendement locatif ou de potentiel de revalorisation à terme.

De surcroît, la barrière à l’entrée (montant de l’investissement initial) est substantiellement réduite. L’investissement est possible dès 1 000 € environ. Soit, par exemple, la valeur d’une part de SCPI, ou le montant minimum requis par les plateformes de crowdfunding.

Investir en SCPI

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) s’apparente à une société civile immobilière (SCI) qui est en droit de faire appel à l’épargne publique. Elle est exclusivement constituée d’actifs immobiliers acquis grâce aux souscriptions des épargnants. Le portefeuille (parc immobilier) offre en retour une dilution du risque, étant donné le nombre d’immeubles détenus et la diversité des locataires.

L’investissement immobilier via les SCPI, offre un éventail de solutions selon les objectifs patrimoniaux :

• les SCPI de rendement, qui permettent la perception de revenus complémentaires ;
• les SCPI fiscales, qui nonobstant la perception de revenus, octroient, sous conditions de durée de détention, des réductions d’impôts ;
• les SCPI de capitalisation, qui favorisent la valorisation de l’actif, à terme.

Le rendement moyen annuel de l'investissement immobilier en SCPI est proche de 5 %, ce qui en fait l'un des placements d'épargne les plus intéressants.

Pour plus de détail : Investir en SCPI avec Anaxago.

Investir en SCI en assurance vie

Comme mentionné plus haut, la SCI est une structure juridique utilisée par les particuliers pour acquérir, gérer ou exploiter un parc immobilier.

Les particuliers peuvent également souscrire une assurance-vie avec une SCI comme support, ce qui ouvre de nouvelles possibilités pour le souscripteur. Dans ce cas de figure, les versements effectués serviront à acquérir des parts d'une SCI. Elle permet ainsi de diversifier son portefeuille en investissant dans l'immobilier, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de l'assurance-vie.

Les SCI en assurance-vie sont des unités de compte, c'est-à-dire des supports d'investissement qui regroupent plusieurs actifs, tels que des biens immobiliers, des parts de SCPI ou d'OPCI, des fonds immobiliers ou encore des actions de foncières cotées ou non cotées.

Investir en OPCI

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un fonds d'investissement diversifié composé d'une majorité d'investissements immobiliers et d'une minorité d'actifs financiers. L'objectif principal d'un OPCI est de collecter des fonds auprès des investisseurs pour investir dans l'immobilier, tout en offrant une certaine diversification pour minimiser les risques.

Contrairement aux SCPI, les OPCI ne sont pas cotés en bourse, mais sont plutôt négociés "over the counter" (OTC), ce qui signifie que les transactions se font directement entre les parties plutôt que sur un marché organisé.

Les OPCI sont composés d'une majorité d'actifs immobiliers (40% à 90%), d'une minorité d'actifs financiers (10% à 40%) et de liquidités (5% à 10%). Les investisseurs peuvent acheter des parts d'OPCI pour un montant minimum de 100 à 1000 euros, ce qui en fait un investissement accessible pour la plupart des épargnants.

Ce produit permet aux investisseurs d’accéder à un placement liquide et diversifié.

Investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est une forme d'investissement qui consiste à réunir plusieurs investisseurs pour financer un projet immobilier. Les investisseurs peuvent être des particuliers ou des institutionnels et les projets peuvent aller de la construction de nouveaux bâtiments, à l'acquisition de biens immobiliers existants, en passant par la rénovation d'immeubles.

Le rendement moyen du crowdfunding immobilier proposé par Anaxago est de 9,8 % / an sur les 11 dernières années.

Pour plus de détail : Investir en crowdfunding immobilier avec Anaxago.

Investir en SIIC / REITs

Une SIIC est une société qui collecte l'épargne des investisseurs pour procéder à l'achat, à la construction, à la mise en location et à la gestion d'actifs immobiliers. Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées en bourse. Elles sont soumises à une réglementation spécifique qui les oblige à posséder un actif immobilier minimum et à distribuer une partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires.

Les SIIC bénéficient d'un régime fiscal particulier qui les exonère d'impôt sur les sociétés, ce qui a un effet bénéfique sur la rentabilité nette de l'investissement. En contrepartie de ce régime fiscal favorable, les SIIC ont l'obligation de distribuer une partie de leurs bénéfices exonérés sous forme de dividendes.

L'un des principaux avantages d'investir dans les SIIC est la liquidité qu'elles offrent. Leur rendement est également attractif. En effet, elles ont l'obligation de distribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires.

Comment financer son investissement immobilier

L'investissement immobilier dispose d'un avantage clé par rapport aux autres classes d'actifs : il peut, dans certains cas, être financé via un crédit bancaire. Le crédit vous permet de bénéficier de l'effet de levier. Vous pouvez réaliser un investissement plus important que ce que vous pourriez acheter en cash et ainsi obtenir un rendement plus important.

Financer l'achat d'un bien immobilier : les prêts immobiliers permettent à l’investisseur de financer l’achat d’un bien immobilier. Les taux d'intérêts étaient très intéressants sur les dernières années mais ils ont connus un redressement important depuis 2022.

En SCPI : moins connu, il est possible de financer un investissement en SCPI grâce à un crédit immobilier. Cependant, il est probable quela banque vous accorde ce type de prêt uniquement à condition d'investir dans une de leurs SCPI "maison". Cela vous limite dans le choix de la SCPI et peut vous empêcher d'investir dans la ou les meilleures du marché. Une autre option est de passer par un crédit à la consommation, au taux plus élevé. Cela est devenu peu voire pas rentable au vu des taux actuels.

La fiscalité de l’investissement immobilier

Comme exposé précédemment, l’épargnant a le choix d’opter pour un investissement immobilier direct ou via des titres financiers.

Dans le cas d’un investissement direct dans l’immobilier, de nombreux régimes existent. L’imposition sera fonction du mode de détention (personne physique ou par l’intermédiaire d’une personne morale, en pleine ou nue-propriété) et du mécanisme retenu (Pinel, Malraux, Monuments historiques, Denormandie, LMNP…).

Dans le cas d’un investissement par l’intermédiaire d’instruments financiers, il est généralement possible de loger les titres acquis dans une enveloppe fiscale comme le PEA / PEA-PME, l’assurance vie ou le PER. En dehors de tels mécanismes, les revenus ou plus values issus de ces placements sont généralement soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (30%).

Pour plus de détail : notre guide sur la fiscalité du crowdfunding immobilier.

L'investissement immobilier avec Anaxago

Afin de vous permettre d’accéder aux produits qui correspondent le mieux à vos objectifs d’investissement et à votre situation patrimoniale, nous avons constitué une large gamme de produits d’épargne dans l’immobilier locatif et le capital développement immobilier. Les biens retenus (moins de 5 %) sont mis en ligne sur Anaxago et ouverts à la souscription. Ils sont accompagnés d'un dossier « investisseur » qui détaille les conditions de l'opération et les analyses réalisées.

Conclusion

Investir dans l'immobilier est un élément incontournable dans un portefeuille patrimonial diversifié. Il existe plusieurs façons d'investir dans l'immobilier, que ce soit dans l'immobilier locatif, l'immobilier d'entreprise, l'immobilier à l'étranger, les SCPI, ou encore les biens atypiques.

Définir votre budget et le temps que vous souhaitez accorder à votre investissement vous aidera à choisir la modalité d'investissement qui vous correspond le mieux. Quoi qu'il en soit, il est important de varier les sous-jacents (immobilier résidentiel, bureau, hôtellerie,...) afin de ne pas être surexposé à un secteur.