Fiscalité des plus-values immobilières

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial.

Le prix de vente :

• correspond au prix indiqué dans l'acte définitif de vente sans prendre en compte les frais de notaire et d'enregistrement, c'est donc la somme réellement perçue par le vendeur ;
• est minoré des frais dus à l'établissement des diagnostics obligatoires dans la constitution du dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la mise en vente, comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le prix d'acquisition :

• correspond au prix mentionné dans l'acte d'achat initial en tenant compte des frais de notaire et d'enregistrement, c'est donc le prix réellement payé par le propriétaire ;
• est majoré du coût des éventuels travaux réalisés dans le logements, qui doivent être justifiés par des factures.

Pour les résidences obtenues par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur vénale du bien retenue lors de la donation ou de la succession. Pour les résidences acquises en viager, le prix d'acquisition correspond à la somme du prix d'achat initial et des montants versés au précédent propriétaire au titre de la rente viagère.

Comment est calculé l'impôt sur les plus-values immobilières ?

Note : Il se pourrait que l'actuel gouvernement annonce prochainement une réforme de la fiscalité des plus-values immobilières, allant dans le sens des autres réformes fiscales déjà annoncées depuis le printemps 2017. Aucune modification de la fiscalité des plus-values immobilières n'a cependant été discutée à l'heure actuelle (novembre 2017). Les modalités en vigueur jusqu'à présent sont donc toujours d'actualité.

En premier lieu, il faut souligner que les plus-values immobilières ne sont pas toutes imposées. Sont notamment exemptées de taxation :

• les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d'une résidence principale ;
• les plus-values immobilières sur un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
• les plus-values immobilières issues d'une vente à un prix inférieur à 15 000 €.

Les autres plus-values immobilières sont quant à elles soumises à deux impôts : d'une part à un impôt forfaitaire au titre de l'impôt sur le revenu (au taux fixe de 19%), et d'autre part aux prélèvements sociaux (15,5% en 2017, 17,2% à partir de 2018 selon les modalités actuellement envisagées et qui nécessitent confirmation). L'imposition totale des plus-values immobilières se fait donc actuellement au taux de 34,5% et devrait passer à 36,2% à partir de 2018.

Le système est toutefois dégressif puisque des abattements doivent être calculés sur le montant de la plus-value imposable en fonction du nombre d'années de détention du bien. Le calcul est relativement complexe et se fait en deux temps.

Pour l'impôt forfaitaire :

Un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens possédés entre 5 et 22 ans. Si le bien a été possédé moins de 5 ans avant d'être vendu, les plus-values immobilières sont taxées à taux plein. Si le bien a été détenu plus de 22 ans, les plus-values ne seront pas soumises à l'impôt forfaitaire mais resteront soumises aux prélèvements sociaux.

L'abattement appliqué aux plus-values des biens détenus entre 5 et 22 ans est de 6% par année de détention (à partir de la 5ème année).

Par exemple, selon ces modalités, une plus-value de 10 000 € dégagée sur la vente d'un bien après 10 années de détention bénéficie d'un abattement de 30% au titre de l'impôt forfaitaire et sera donc soumise à une taxe de 10 000 * (1 – 0,30) * 19% = 1335 € (uniquement au titre de l'impôt forfaitaire). Si la détention du bien a par exemple été de 20 ans, l'abattement est de 90% : une plus-values de 10 000 € sera ici soumise à une taxe forfaitaire de 190 €.

Pour les prélèvements sociaux :

Un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens possédés entre 5 et 30 ans. Au-delà des 30 ans de détention, les plus-values immobilières ne sont plus soumises aux prélèvements sociaux et sont donc exemptées de toute taxation.

L'abattement appliqué aux plus-values des biens détenus entre 5 et 30 ans est de :

• 1,65% par année de détention de la 5ème à la 21ème année
• 1,60% pour la 22ème année
• 9% par année de détention de la 23ème à la 30ème année.

Par exemple, selon ces modalités, une plus-value de 10 000 € dégagée sur la vente d'un bien après 10 années de détention bénéficie d'un abattement de 8,25% au titre des prélèvements sociaux et sera donc soumise à une taxe de 10 000 * (1 – 0,0825) * 15,5% = 1 422 €, qui s'ajouteront aux 1 335 € dus au titre de l'impôt forfaitaire (soit un total de 2 757 € d'imposition sur la plus-value immobilière).

Attention : comme évoqué précédemment, à partir de l'an prochain, le même calcul devra se faire avec un taux de prélèvements sociaux qui ne sera plus de 15,5% mais de 17,2%, ceci étant dû à la hausse de la CSG envisagée par le gouvernement.

La taxe sur les plus-values immobilières élevées

Depuis 2013, si le montant d'une plus-value immobilière taxable à l'impôt forfaitaire dépasse 50 000 € après la prise en compte de l'abattement, alors ce montant est également soumis à une surtaxe pouvant aller de 2% à 6%.

La surtaxe est de 2% pour les plus-values imposables comprises entre 60 000 et 100 000 €, 3% entre 110 000 et 150 000 €, 4% entre 160 000 et 200 000 €, 5% entre 210 000 et 250 000 € et 6% pour les plus-values supérieures à 260 000 €.

Les plus-values comprises entre ces intervalles (par exemple entre 50 000 et 60 000 €, ou entre 100 000 et 110 000 €) sont soumises à un mode de calcul différent permettant de créer une meilleure progressivité de l'impôt en évitant les effets de seuil. Il est recommandé de se rendre directement sur le site de la Direction générale des impôts pour consulter la formule de calcul appliquée à chacun de ces intervalles.