Quelles sont les principales différences entre SCPI et OPCI ?

La pierre-papier intéresse les investisseurs qui souhaitent profiter des avantages de l’investissement immobilier sans en assumer les contraintes. Avant de choisir ce placement, vous devez comprendre la différence entre SCPI et OPCI.

Avec un objectif commun, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) peuvent être confondus. L’investisseur qui achète des parts perçoit donc des loyers sans avoir à assumer les contraintes liées aux biens immobiliers. Pour savoir quel placement préférer, vous devez vous pencher sur leurs différences.  

La composition des actifs 

La différence essentielle entre les SCPI et les OPCI réside dans la nature des actifs proposés aux investisseurs. Les SCPI se concentrent exclusivement sur l'acquisition et la location de biens immobiliers, offrant ainsi des revenus réguliers grâce à des rendements satisfaisants.

D'un autre côté, les OPCI sont constitués principalement d'investissements immobiliers, avec une répartition entre fonds de placement immobilier (FPI) et sociétés de placement à prépondérance à capital variable (SPPICAV), représentant généralement entre 60 et 90 % de leur composition. Ils incluent également d'autres actifs financiers tels que des actions, des obligations et des OPCVM. Cette diversification des OPCI les rend plus liquides, mais également plus volatils. Toutefois, il est important de noter que des risques subsistent pour tous les types de placements immobiliers.

Ainsi, tandis que les SCPI se concentrent exclusivement sur l'immobilier, les OPCI combinent une majorité d'actifs immobiliers avec d'autres classes d'actifs, ce qui les distingue dans leur composition. Chaque option comporte ses avantages et ses inconvénients, et le choix dépendra des objectifs et de la tolérance au risque de l'investisseur.

La liquidité

Premier élément à prendre en compte : la liquidité. Les SCPI se revendent sur le marché secondaire mais vous serez soumis au principe de l’offre et de la demande. La revente des OCPI est nettement plus rapide puisqu’elle peut être réalisée en moins de deux mois. Voyons pourquoi. 

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, les retraits d’associés sont compensés par les nouvelles souscriptions. Si les souscriptions sont inférieures aux demandes de retrait, certains retraits ne pourront pas être exécutés avant que de nouvelles souscriptions se présentent. Le prix de retrait est toujours égal au prix de souscription diminué des frais de souscription. Le prix de vente est donc connu mais la liquidité d’une SCPI est potentiellement nulle. Des mécanismes de liquidité existent peuvent être mis en place, et activés dans des cas de tension. 

En réalité, les principales SCPI offrent une liquidité relativement rapide, tout du moins en période de collecte positive. Les problèmes peuvent se poser en cas de retournement des marchés immobiliers et de retraits massifs.

La liquidité des parts de SCPI à capital fixe se réalise pour sa part via un marché secondaire : les ordres d’achat et de vente sont passés sur un marché géré par la société de gestion, à des prix fixés par les acheteurs et les vendeurs. Le prix de confrontation est celui qui permet d’exécuter le plus grand nombre d’ordres entre vendeurs et acheteurs. Deux conséquences sont liées à ce régime : il peut ne pas y avoir de liquidité faute d’acheteurs ou si le prix demandé par les vendeurs est trop éloigné du prix de confrontation ; le prix d’exécution peut s’écarter fortement de la valeur des actifs de la SCPI.

La liquidité de l’OPCI Grand Public est supérieure à celles de la SCPI car il dispose d’une poche de liquidités et de valeurs mobilières. L’investisseur peut donc à tout moment récupérer son investissement, les délais de règlement sont en revanche variables (2 mois maximum pour SwissLife Dynapierre par exemple) sans dépasser en demandant un rachat de ses parts. Ici, c’est l’OPCI qui procède au rachat des parts sur la base d’une valeur liquidative. La valeur liquidative correspond à la valeur de l’actif net détenu par l’OPCI, valorisé généralement tous les 15 jours. Le rachat se réalise donc sans décote ni surcote.

La contrepartie d’une telle liquidité est que l’OPCI n’est que partiellement investi en immobilier (généralement entre 51% et 65% selon les cas). En fonction du style de gestion adopté sur la poche valeurs mobilières, la performance et la volatilité du fonds peuvent donc être impactées.

La performance 

La performance des OPCI est variable puisqu’elle a été de 1,2 % en 2018 et 4,26 % en 2019. En 2020, les résultats sont par contre moindres avec une performance de 2,87 %. Vous devez donc avoir conscience de la volatilité avant de vous engager. Compte tenu de la part d’actifs financiers, le rendement annuel dépend des marchés. Rien ne permet de savoir comment ils vont se comporter à l’avenir. Une contre-performance est donc toujours possible. 

En ce qui concerne les SCPI, leur rendement était de 4,35 % en 2018, 4,40 % en 2019 et 4,18 % en 2020. La performance est donc plus stable ce qui peut paraître rassurant pour les investisseurs (à noter : les performances passées ne préjugent pas des performances futures). 

Si les deux investissements sont sensibles à la hausse ou à la baisse de prix, les OPCI connaissent davantage de variations d’une année sur l’autre. Quel que soit votre choix de placement, les revenus ne sont pas garantis.

SCPI et OPCI : les différences de frais

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les frais d’entrée sont compris entre 10 et 12 % de son montant alors qu’ils se situent entre 3,5 % et 4 % pour les OPCI. Ensuite, les frais de gestion sont limités en SCPI puisqu’ils sont compris entre 0,5 et 0,6 % par an contre 2,25 % pour les OPCI. 

En moyenne, les SCPI sont conservées 10 ans contre 8 ans pour les OPCI. La différence de frais peut donc être importante. Un calcul selon le montant de la part permet de savoir quelle est la meilleure opportunité d’investissement.

Une fiscalité plus lourde pour les SCPI

Les OPCI sont soumis à la flat tax de 30 % compte tenu de la part de SPPICAV concernée par le régime fiscal des capitaux mobiliers. Les FPI, de leur côté, sont imposés de la même façon que les SCPI.

Par contre, pour les revenus issus des parts de SCPI, vous devrez payer l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ces placements immobiliers restent intéressants compte tenu de la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre selon votre taux marginal d’imposition. De plus, les SCPI européennes sont dispensées de prélèvements sociaux et profitent également de cette réduction d’impôt.

Lorsque vous souscrivez à ces placements via une assurance-vie, les différences entre SCPI et OPCI sont gommées. En effet, ils profitent tous les deux de la fiscalité avantageuse correspondante. Pour éviter de subir une lourde fiscalité, cette solution peut être plus judicieuse.

D’autre part, les SCPI et OPCI sont imposables à l’impôt sur la fortune immobilière. Dans ce cadre, l’OPCI paraît plus avantageuse puisque seuls les actifs immobiliers sont concernés. La part d’actifs financiers y échappe.

Les placements SCPI et OPCI présentent donc tous les deux des avantages évidents. Les SCPI sont gages de sécurité compte tenu de leur rendement annuel et de leur moindre sensibilité aux marchés. Toutefois, vous devrez accepter la fiscalité qui s’y rapporte, qui peut paraître plus importante selon la durée de conservation des parts possédées. L’OPCI possède plus de liquidité donc vous pouvez retirer votre investissement quand vous le souhaitez. Cette liberté est très appréciée et explique le choix de cette forme de placement.

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Le montant minimum

De même, en termes de montant de souscription, le minimum requis pour investir dans un OPCI est de quelques euros tandis que pour les SCPI ce montant est de plusieurs milliers d’euros. À savoir qu’il est possible d’investir dans ces deux produits au sein d’un contrat d’assurance-vie, en compte titres et en direct. Contrairement aux SCPI, il n’est pas possible de souscrire à des parts d’OPCI à crédit, cela est dû à la composition en valeurs mobilières de l’actif.

Objectifs d'investissement

Les objectifs d'investissement sont également un facteur déterminant dans le choix entre les SCPI et les OPCI. Si votre objectif principal est de générer des revenus réguliers, les SCPI peuvent être le choix le plus approprié, car elles ont tendance à offrir des rendements stables et réguliers. En revanche, si vous recherchez un placement plus diversifié et une liquidité accrue, les OPCI sont une option intéressante. Les OPCI offrent une plus grande flexibilité en termes de composition des actifs et une plus grande liquidité, ce qui peut être une attraction pour les investisseurs à la recherche d'opportunités d'investissement plus larges.