Investir dans l'hôtellerie en 2021 : nos convictions sur le marché

Investissement hôtelier : une classe d’actifs à part

Idéale pour diversifier son portefeuille, cette classe d'actifs est pourtant restée, pendant de nombreuses années, difficile d’accès en raison de ses nombreuses spécificités (double logique immobilière / exploitation / fonds de commerce). Ainsi, elle était surtout réservée à des publics initiés : groupes hôteliers, investisseurs professionnels, acteurs institutionnels. 

Aujourd’hui, cette classe d’actifs tend à se démocratiser auprès des investisseurs privés (notamment via le crowdfunding immobilier), et constitue un axe de diversification intéressant ; l’opportunité d’intégrer à son portefeuille des actifs immobiliers emblématiques (associés à des marques de renom, parfois avec un rayonnement international), rentables, avec de bons fondamentaux, présents sur des marchés porteurs, disposant d’un potentiel de valorisation à terme et gérés par des professionnels reconnus au sein de leur industrie.

Pourquoi investir dans l'hôtellerie en 2021 ?

Une étude menée par le cabinet In Extenso Tourisme, Culture et Hôtellerie en collaboration avec Extendam et Bpifrance, portant sur la situation économique de l’hôtellerie française à l’aube d’une reprise espérée pour les prochains mois, démontre que les mesures prises par l’Etat et ses partenaires pour amortir le choc de la crise ont eu un impact positif. En effet, les dispositifs d’activité partielle, les fonds de solidarité, les PGE (Prêts Garantis par l’État), et les reports d’échéances consenties par les banques ont permis, dans la majeure partie des cas, aux acteurs de l'hôtellerie de naviguer à travers la crise et de préserver de la trésorerie nette, ressource précieuse en temps de crise. 

Le secteur hôtelier a été frappé par l’épidémie de la COVID-19, accélérant une mutation déjà amorcée avant la crise. En effet, l’hôtel devient un lieu de vie ancré dans la vie de quartier avec pour exemple, le développement d’espaces communs (rooftop, bar lounge, restaurants, espaces de coworking) et d’espaces d’interactions permettant de créer du trafic et de donner un réel dynamisme à l’hôtel. Les consommateurs doivent  y trouver un accueil chaleureux, de l’empathie, un sourire et une attention particulière, qu’ils viennent de pays lointains ou du village voisin. 

La reprise des salons et évènements professionnels à l’échelle internationale (tels que le SIRHA à Lyon, le Mondial de l’Automobile à Paris ou le Vinexpo à Bordeaux) est un symbole de la reprise des déplacements d’affaires, source de revenus majeure d’un grand nombre d’établissements hôteliers. 

On constate également que la réouverture des hôtels accorde une importance particulière aux mesures d’hygiène et de propreté. Cette tendance, vouée à assurer la sécurité et la confiance des clients, permet aux établissements hôteliers de se positionner comme la solution de logement la plus fiable et sécurisée pour les voyageurs tourisme ou affaires, rassurés par le respect de normes sanitaires strictes.

La forte attractivité du marché hôtelier Français (première destination touristique mondiale) couplée à sa résilience sur le plan de l'impact de la pandémie continue et continuera à susciter l'intérêt des investisseurs. De fait, nous sommes convaincus chez Anaxago que l'investissement dans le secteur hôtelier à l'aube d'un rebond économique est une réelle opportunité de marché et permettra d'offrir des placements dynamiques à des investisseurs en quête de performance.

Partant de ce constat, nous avons défini une thèse d’investissement basée sur l’investissement dans des murs d’hôtels et leurs fonds de commerce adossés à des marques fortes, disposant d’un potentiel de création de valeur à moyen terme à travers le développement et l’optimisation de l’exploitation hôtelière. La création de valeur est possible grâce au bon positionnement de ces hôtels sur leur marché, en résonance avec les nouvelles tendances de marché (développement durable, sécurité et santé des voyageurs, coworking, digitalisation) et optimale grâce à l’atteinte d’une stabilisation financière du résultat brut d’exploitation des hôtels. 

Dans le cadre d’un investissement hôtelier « murs et fonds de commerce », la principale source de création de valeur est générée par l'amélioration de la rentabilité du fonds de commerce, c'est-à-dire l’optimisation du taux d’occupation et du prix moyen par chambre, possible grâce à une gestion active et efficace du prix de vente des chambres en temps réel. In fine, l’amélioration de la rentabilité du fonds de commerce à travers un résultat brut d’exploitation en hausse entraîne une revalorisation immobilière grâce à la capacité de l’hôtel à supporter un loyer plus élevé. Ainsi, la capacité de l’exploitant à réaliser les travaux adéquats et à optimiser les revenus d’exploitation définit la performance d'un hôtel, et impacte directement le prix de sortie des actifs murs et fonds d’un portefeuille d’actifs hôteliers. 

Une première opportunité avec un opérateur d'envergure nationale

Participez à l'acquisition d'un portefeuille de 3 hôtels emblématiques de Bordeaux et sa périphérie immédiate, en partenariat avec Redman, un opérateur national mondialement primé pour la qualité de ses réalisations.

L’opportunité de se positionner, en avance de cycle, sur un portefeuille de deux hôtels 4* emblématiques dans le quartier des chartrons à Bordeaux, et d’un hôtel 3* bien implanté sur son marché en périphérie proche de la ville est une réelle opportunité de marché en ligne avec notre thèse d’investissement. 

Malgré l’impact sur les performances du marché hôtelier Bordelais ces dernières années (crise des gilets jaunes en 2019 d’une part, et crise sanitaire en 2020/2021), Bordeaux reste une ville reconnue internationalement, et l’image de Bordeaux est indissociable des vignobles qui l’entourent. La Cité Internationale du Vin, inaugurée en 2016, en constitue le marqueur emblématique. De plus, Bordeaux bénéficie d’une offre touristique diversifiée, du tourisme urbain, des sites du patrimoine culturel aux grands salons internationaux, ce qui favorise l’équilibre entre la demande loisirs et affaires. Cet équilibre permet une grande résilience économique.