Dans cet article, nous allons explorer les avantages de l'investissement immobilier à crédit ainsi que la stratégie à suivre pour obtenir des conditions d’emprunt intéressantes.
Quand il s’agit d’immobilier locatif, la plupart des investisseurs français se tournent vers l’emprunt bancaire. Cependant, l’obtention de ce crédit peut représenter un défi financier majeur.
Dans cet article, nous allons explorer les avantages de l'investissement immobilier à crédit ainsi que la stratégie à suivre pour obtenir des conditions d’emprunt intéressantes. Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous envisagiez votre premier investissement locatif, cet article vous fournira des informations précieuses pour vous aider à prendre des décisions éclairées.
Les avantages de l'investissement à crédit
Effet de levier financier
L'un des avantages les plus importants de l'investissement à crédit est l'effet de levier financier. En empruntant de l'argent pour financer votre investissement immobilier, vous pouvez maximiser le rendement de votre capital.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 200 000 euros et que vous empruntez 150 000 euros, votre investissement initial ne sera que de 50 000 euros. Si la valeur de votre propriété augmente de 10 %, vous réalisez un profit de 20 000 euros, soit un rendement de 40 % sur votre investissement initial de 50 000 euros.
Avantages fiscaux
Emprunter pour investir offre également des avantages fiscaux intéressants. Les intérêts d'emprunt et les frais liés peuvent être déduits de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre base imposable et diminue le montant des impôts que vous devez payer. Cette déduction fiscale peut représenter une économie substantielle, en particulier pour les investisseurs qui ont des revenus locatifs élevés.
Si vous effectuez des travaux de rénovation sur votre bien immobilier, vous pouvez également déduire ces dépenses de vos revenus fonciers. Cela peut vous permettre de générer un déficit foncier, qui peut être reporté sur les revenus futurs et réduire encore plus votre base imposable.
Les options de financement pour votre investissement locatif
Emprunt amortissable
Le prêt amortissable est la forme la plus courante de financement pour l'investissement locatif. Avec ce type de prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts sur une période déterminée. Les mensualités sont calculées de manière à ce que le prêt soit entièrement remboursé à la fin de la période convenue. Ce type de prêt offre une sécurité et une stabilité, car vous savez exactement combien vous devez rembourser chaque mois.
Emprunt in fine
Le crédit in fine est une autre option de financement pour l'investissement locatif. Avec ce type de prêt, vous remboursez uniquement les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin de l’emprunt. Cette option peut être intéressante si vous disposez d'une épargne importante et que vous souhaitez optimiser vos avantages fiscaux. Cependant, il est important de noter que les mensualités sont plus élevées avec un prêt in fine.
Comment obtenir un emprunt immobilier
Évaluation de votre capacité d'emprunt
Avant de vous lancer dans une demande de prêt immobilier, il est essentiel de déterminer la somme que vous pouvez emprunter. Cette évaluation se base sur votre capacité d'endettement, c'est-à-dire le montant maximum que vous pouvez rembourser chaque mois en fonction de vos revenus et de vos charges. Vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne pour estimer votre capacité d'emprunt et calculer le montant maximum de vos mensualités.
Votre capacité d'endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus. Les 67% restants sont considérés comme nécessaires pour subvenir à vos besoins chaque mois.
Comprendre le taux d'endettement
Le taux d'endettement est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer la solvabilité d'un emprunteur. Il représente le pourcentage des charges de remboursement d’emprunt par rapport aux revenus réguliers. En règle générale, il ne doit pas dépasser 35 %, mais certaines exceptions peuvent être tolérées.
Pour calculer votre taux d'endettement, il faut prendre en compte toutes vos charges fixes mensuelles, telles que le loyer, les autres crédits en cours, les pensions alimentaires, etc. Ensuite, vous devez multiplier ce montant par 100 et diviser le total par vos revenus mensuels (salaires nets + autres revenus, tels que les revenus locatifs).
La taux d'endettement se calcule de la manière suivante :
Taux d'endettement = (montant des mensualités + charges fixes) / revenus * 100
Les revenus
Les principaux revenus pris en compte par les banques lors du calcul du taux d'endettement sont les suivants :
- Les revenus nets : il s'agit de vos revenus mensuels nets, ainsi que ceux de votre co-emprunteur le cas échéant.
- Les revenus locatifs : si vous possédez déjà un bien locatif, les revenus générés par la location de ce bien peuvent être pris en compte dans le calcul de votre taux d'endettement, généralement avec une décôte.
Les charges
De la même manière, les banques prennent en compte différentes charges dans le calcul du taux d'endettement. Les principales charges sont les suivantes :
- Les loyers : si vous êtes locataire, le montant de votre loyer actuel sera pris en compte dans le calcul du taux d'endettement.
- Les mensualités de vos emprunts en cours : toutes les mensualités de vos crédits en cours, que ce soit un emprunt personnel ou immobilier, seront prises en compte dans le calcul du taux d'endettement.
- Les pensions alimentaires
L'importance du reste à vivre
En plus du taux d'endettement, les banques accordent une attention particulière au reste à vivre. Il correspond à la somme d'argent qui vous reste chaque mois une fois que vous avez payé votre mensualité de prêt et vos charges fixes incompressibles.
Plus le montant du reste à vivre est élevé, plus les banques seront rassurées quant à votre capacité de remboursement.
Que faire en cas de taux d'endettement trop élevé ?
Si votre taux d'endettement est trop élevé, il existe différentes solutions pour consolider votre demande de prêt. Voici quelques conseils :
- Réduire vos mensualités : vous pouvez essayer de réduire vos mensualités en allongeant la durée de remboursement de votre prêt. Cela permettra de diminuer le montant de vos mensualités.
- Lisser vos mensualités : cette solution consiste à homogénéiser les mensualités de tous vos emprunts en cours pour obtenir une mensualité unique, plus en accord avec vos capacités financières.
- Racheter vos crédits : cette option vous permet de regrouper tous vos crédits en cours (immobiliers et à la consommation) en une mensualité unique, ce qui peut réduire le montant de vos mensualités.
- Renégocier : si vous avez déjà un emprunt en cours, vous pouvez envisager de renégocier les termes de votre contrat avec votre organisme financier pour obtenir un taux d'intérêt plus avantageux.
Obtenir le meilleur taux d'intérêt
Le taux d'intérêt détermine le coût total de votre emprunt, en fonction du montant que vous devez rembourser à la banque.
Le taux d'intérêt est influencé par deux facteurs principaux : les taux moyens du marché au moment de votre demande et les leviers dont vous disposez pour négocier un taux avantageux. Il est donc essentiel de faire des recherches approfondies et de comparer les offres des différentes banques afin de trouver le taux le plus avantageux pour votre prêt immobilier. Il est possible de faire appel à un courtier.
Faites jouer la concurrence
Il est essentiel de faire jouer la concurrence entre les différentes banques avant de faire une demande d’emprunt immobilier. Obtenez des détails sur plusieurs offres et choisissez celle qui correspond le mieux à vos besoins. Vous avez le droit de vous rétracter dans les 10 jours suivant la signature de l'offre, ce qui vous permet d'augmenter vos chances d'obtenir un meilleur taux.
Négociez les frais de dossier
Les frais de dossier sont négociables. N'hésitez pas à discuter avec votre banquier pour obtenir une réduction ou une exonération de ces frais.
Assurances et garanties
Lors de la souscription d'un prêt immobilier, vous devez également contracter une assurance emprunteur. Vous êtes libre de choisir l'assurance de prêt qui vous convient, ce qui peut vous permettre de réaliser des économies. De plus, certaines banques peuvent exiger une caution, mais il est possible de négocier les conditions de cette garantie.
Critères d'acceptation des banques
L'apport personnel est l'un des critères les plus importants pour toute demande de prêt immobilier. Cet apport personnel sert généralement à payer les frais de notaire et/ou les frais d'agence. Un apport élevé sera synonyme de sérieux et vous donnera plus de poids pour négocier votre taux d'intérêt à la baisse.
La situation professionnelle est également un critère important. Les banques préfèrent accorder un prêt à une personne en CDI plutôt qu'à un travailleur indépendant ou à quelqu'un en CDD. Il est donc préférable d'avoir une certaine stabilité professionnelle pour obtenir un prêt immobilier. Cependant, si vous êtes en couple, il est possible de mettre en avant la situation professionnelle la plus favorable afin de renforcer votre dossier.
Le projet d'achat immobilier lui-même peut avoir une influence sur le taux d'intérêt proposé par les banques. Les biens faciles à revendre sont souvent perçus comme moins risqués, ce qui peut se traduire par un taux plus bas.
Enfin, l'épargne est considérée comme une preuve de votre sérieux financier. Les banques apprécient les emprunteurs qui ont une bonne gestion de leurs comptes et de leur épargne. Avoir des comptes bancaires sains et une absence d'incidents de paiement depuis au moins deux ans joue en votre faveur. Il est également essentiel de prouver votre capacité de remboursement en ayant un taux d'endettement inférieur à 33% et en montrant que vous êtes en mesure de faire face aux mensualités de votre prêt.
Les étapes de l’obtention d’un prêt immobilier
La première étape consiste à déposer une demande d'attestation de financement auprès de votre banque ou d'un courtier en immobilier. Cette attestation vous permettra de connaître le montant que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier et rassurera les vendeurs du bien.
Ensuite, vous pouvez signer le compromis de vente, qui fera partie de votre dossier de demande de prêt. Rassemblez tous les documents nécessaires, tels que les avis d'imposition, les fiches de paie et les relevés bancaires, afin de constituer votre dossier complet.
Une fois votre dossier complet, vous pouvez obtenir un accord de principe de la banque. Cet accord détaille les conditions du prêt qui vous est proposé, telles que le montant emprunté, la durée, le taux, les mensualités, l'assurance emprunteur, etc. Cet accord de principe rassurera également les vendeurs du bien immobilier.
Enfin, une fois que vous avez obtenu l'accord de principe, l'offre de crédit définitive vous sera soumise. Une fois cette offre acceptée, vous pourrez procéder à la signature de l'acte authentique chez le notaire et les fonds seront débloqués pour concrétiser votre projet immobilier.
Conclusion
Investir dans l'immobilier locatif à crédit peut être une stratégie rentable et efficace pour construire votre patrimoine. Cependant, il est important de bien évaluer les avantages et les inconvénients de cette approche et de choisir la meilleure option de financement pour votre situation. Veillez à bien planifier votre investissement, à évaluer votre capacité d'emprunt et à considérer les risques potentiels. En suivant ces conseils, vous pourrez maximiser les avantages de l'investissement à crédit et atteindre vos objectifs financiers.
