Guide complet sur la fiscalité des SCPI

Dans ce guide complet, nous explorerons en détail les différentes composantes de la fiscalité des SCPI, y compris l'imposition des revenus fonciers, des revenus financiers, des plus-values et des impôts sur la fortune. Nous examinerons également les avantages fiscaux spécifiques liés à leur investissement à travers différents véhicules tels que l'assurance-vie.

1. Présentation du fonctionnement de la SCPI

Les SCPI sont des sociétés qui collectent des fonds auprès des investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts et des logements. Les revenus générés par la location de ces biens sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes. La fiscalité des SCPI est basée sur le principe de transparence fiscale, ce qui signifie que la société elle-même n'est pas directement imposée, mais chaque investisseur est imposé individuellement sur les revenus qu'il perçoit.

2. Imposition des revenus fonciers en France 

2.1 Régime micro-foncier

Pour les associés dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros, le régime micro-foncier s'applique. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus fonciers bruts. Cela signifie que l'associé est imposé seulement sur 70% de ses revenus fonciers. Toutefois, il convient de noter que si les revenus fonciers de la SCPI sont les seules sources de revenus de l'associé, le régime micro-foncier ne s'applique pas automatiquement.

Qu'est-ce que c'est ?

Le régime micro-foncier est un régime d'imposition spécifique qui s'applique aux revenus fonciers provenant de la location de biens immobiliers, y compris les SCPI de rendement. Contrairement au régime réel, le régime micro-foncier offre une option simplifiée pour déclarer les revenus fonciers et permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.

Qui peut être éligible ?

Pour être éligible au régime micro-foncier, il est nécessaire de remplir certaines conditions cumulatives. Tout d'abord, l'investisseur doit percevoir des revenus fonciers provenant d'un bien immobilier résidentiel classique, qui n'est pas lié à un dispositif fiscal particulier. De plus, l'investisseur ne doit pas détenir d'immobilier bénéficiant d'une loi de défiscalisation. Enfin, le total des revenus fonciers annuels de l'investisseur ne doit pas dépasser 15 000€.

Si ces trois conditions sont remplies, l'investisseur peut choisir d'opter pour le régime micro-foncier pour déclarer ses revenus SCPI. Cependant, il est important de noter que ce choix est applicable à l'ensemble des revenus fonciers de l'investisseur, y compris ceux provenant d'autres sources que les SCPI.

Quels sont les avantages ?

Le régime micro-foncier présente plusieurs avantages pour les investisseurs. Tout d'abord, il offre une simplicité administrative, car il ne nécessite pas de tenue comptable complexe. En optant pour ce régime, l'investisseur peut bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts, ce qui réduit l'assiette imposable. Par conséquent, cela peut entraîner une réduction de l'impôt sur le revenu à payer.

De plus, le régime micro-foncier permet aux investisseurs de profiter d'une fiscalité avantageuse sans avoir à déduire les charges réelles liées à leurs investissements immobiliers. Cela simplifie le processus de déclaration des revenus SCPI et peut être particulièrement intéressant pour les petits investisseurs ou ceux qui souhaitent éviter les contraintes administratives.

Quels sont les inconvénients ?

Bien que le régime micro-foncier présente des avantages, il comporte également certains inconvénients qu'il convient de prendre en considération. Tout d'abord, en optant pour ce régime, l'investisseur ne peut pas déduire les charges réelles liées à ses investissements immobiliers. Par conséquent, si les charges dépassent l'abattement forfaitaire de 30%, l'investisseur ne pourra pas bénéficier de cette déduction supplémentaire.

De plus, le régime micro-foncier ne permet pas aux investisseurs de reporter les déficits fonciers d'une année sur l'autre. Contrairement au régime réel, où les déficits peuvent être reportés et déduits des revenus futurs, le régime micro-foncier ne permet pas cette possibilité. Par conséquent, si les charges dépassent les revenus fonciers bruts, il n'y aura pas de réduction d'impôt immédiate.

Comment déclarer ses revenus SCPI au régime micro-foncier ?

La déclaration des revenus SCPI au régime micro-foncier est relativement simple. Chaque année, la société de gestion de la SCPI enverra aux associés l'Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui indiquera le montant des revenus fonciers bruts. Pour déclarer ces revenus, il suffit de reporter ce montant dans la case 4BE de la déclaration 2042, dans la section "Revenus et charges".

Il est important de noter que l'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts déclarés. Par conséquent, il n'est pas nécessaire de soustraire cet abattement lors de la déclaration.

2.2 Régime réel

Qu'est-ce que c'est ?

Le régime réel est l'un des deux régimes fiscaux auxquels les investisseurs en SCPI peuvent être soumis. Contrairement au régime micro-foncier, qui s'applique aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros, le régime réel est obligatoire pour les revenus fonciers supérieurs à ce montant.

Sous le régime réel, les revenus fonciers de la SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cela signifie que le taux d'imposition dépendra de la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable. De plus, les prélèvements sociaux, qui s'élèvent à 17,2% en 2021, seront également appliqués sur les revenus fonciers.

Qui peut être éligible ?

Le régime réel peut être choisi dans deux cas de figure. Tout d'abord, si vous percevez plus de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an, vous serez automatiquement soumis au régime réel. De plus, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce montant, vous pouvez choisir volontairement le régime réel. Cependant, il est important de noter que cette option est irrévocable pendant une période minimale de trois ans.

Quel est le niveau d'imposition ?

Sous le régime réel, les revenus fonciers de la SCPI sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cela signifie que le taux d'imposition dépendra de la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable. Le barème progressif de l'impôt sur le revenu varie de 0% à 45%.

En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers de la SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux, qui s'élèvent à 17,2% en 2021. Ces prélèvements sociaux sont destinés à financer la sécurité sociale et d'autres prestations sociales.

Quels sont les avantages ?

Le régime réel présente plusieurs avantages pour les investisseurs en SCPI. Tout d'abord, il permet de déduire les charges d'intérêt d'emprunt de la base imposable des revenus fonciers. Cela peut être avantageux pour les investisseurs qui ont financé l'acquisition de leurs parts de SCPI par emprunt.

De plus, le régime réel permet une plus grande flexibilité dans la gestion des revenus fonciers. Les investisseurs peuvent déduire les dépenses engagées pour l'acquisition et la gestion des biens immobiliers détenus par la SCPI, ce qui peut réduire considérablement l'impôt à payer.

Quels sont les inconvénients ?

Malgré ses avantages, le régime réel présente également quelques inconvénients à prendre en compte. Tout d'abord, il nécessite une gestion plus rigoureuse des revenus fonciers. Les investisseurs doivent conserver tous les justificatifs de dépenses et les transmettre à l'administration fiscale lors de la déclaration de revenus.

De plus, le régime réel peut être plus complexe à comprendre et à mettre en œuvre que le régime micro-foncier. Les investisseurs doivent être familiarisés avec les règles fiscales et les obligations comptables liées au régime réel.

Comment déclarer vos revenus fonciers avec le régime réel ?

La déclaration des revenus fonciers dans le cadre du régime réel peut sembler complexe, mais il existe des ressources disponibles pour vous guider tout au long du processus. Tout d'abord, CORUM L'Épargne fournit un Imprimé Fiscal Unique (IFU) à chaque associé de la SCPI. Cet IFU récapitule les revenus perçus par chaque associé et facilite la déclaration des revenus en fournissant un formulaire prérempli.

En plus de l'IFU, CORUM L'Épargne propose également une vidéo d'accompagnement personnalisée dans laquelle chaque associé est guidé étape par étape pour remplir sa déclaration de revenus. Une notice explicative détaillée est également disponible pour expliquer le fonctionnement de l'IFU et de la déclaration de revenus dans le cadre du régime réel.

De plus, CORUM L'Épargne organise chaque année un webinaire pour aider les investisseurs dans leurs démarches de déclaration de revenus. Ce webinaire permet aux investisseurs de poser des questions et de recevoir des conseils personnalisés.

Enfin, si vous avez besoin d'une assistance supplémentaire, les conseillers dédiés de CORUM L'Épargne sont disponibles pour répondre à vos questions et vous guider tout au long du processus de déclaration de revenus.

3. L’impôt sur le capital 

Les plus-values immobilières issues de la cession de parts de SCPI sont soumises à une taxation spécifique. Voici les principaux éléments à prendre en compte :

• Taux d'imposition initial : Lors de la vente de parts de SCPI, la plus-value immobilière est initialement soumise à un taux forfaitaire de 19%.
  
  
• Prélèvements sociaux : En plus du taux d'imposition, les prélèvements sociaux, actuellement fixés à 17.2%, s'appliquent également à la plus-value brute.
  
  
• Exonération après 30 ans : Une exonération totale d'impôt sur la plus-value est accordée après 30 ans de détention des parts de SCPI. Cela signifie que si un investisseur conserve ses parts pendant au moins 30 ans avant de les vendre, il est exonéré de l'impôt sur la plus-value.
  
  

Il est important de noter que cette exonération ne concerne que l'impôt sur la plus-value. Les prélèvements sociaux continuent de s'appliquer même après 30 ans de détention. Cette exonération après 30 ans constitue un avantage significatif pour les investisseurs à long terme dans les SCPI, favorisant une vision d'investissement à plus long terme.

4. Cas particulier : Investissement en SCPI à travers l'assurance-vie

Monsieur Dupont, âgé de 45 ans, souhaite diversifier son patrimoine et investir dans l'immobilier sans les contraintes liées à la gestion directe d'un bien. Il se tourne vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) en considérant l'utilisation de son contrat d'assurance-vie comme enveloppe d'investissement.

1. Choix de SCPI adaptées :

• Monsieur Dupont sélectionne des SCPI en fonction de ses objectifs, préférences de rendement et stratégies d'investissement.
  
  
• Il opte pour des SCPI diversifiées géographiquement et sectoriellement pour réduire les risques.
  
  

2. Intégration dans l'assurance-vie :

• Il utilise son contrat d'assurance-vie comme support d'investissement pour acquérir des parts de SCPI.
  
  
• L'assurance-vie offre une fiscalité avantageuse, notamment en cas de transmission, avec la possibilité de bénéficier d'une exonération des droits de succession.
  
  

3. Avantages fiscaux de l'assurance-vie :

Les revenus générés par les SCPI au sein de l'assurance-vie sont capitalisés de manière défiscalisée jusqu'au retrait.

En cas de retrait, les gains sont soumis à l'imposition des rachats de l'assurance-vie, avec une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention.

4. Gestion simplifiée :

• L'assurance-vie offre une gestion simplifiée et centralisée de l'investissement en SCPI, évitant les démarches administratives liées à une acquisition directe.
  
  
• La liquidité de l'assurance-vie permet des retraits partiels ou totaux en fonction des besoins de l'investisseur.
  
  

5. Transmission optimisée :

En cas de décès de l'assuré, la transmission des capitaux aux bénéficiaires désignés bénéficie d'une fiscalité avantageuse, avec des abattements spécifiques.

Monsieur Dupont a ainsi réussi à combiner les avantages de l'investissement en SCPI, offrant des rendements liés à l'immobilier, avec la souplesse et les avantages fiscaux de l'assurance-vie, créant une stratégie d'investissement diversifiée et optimisée pour ses objectifs financiers et patrimoniaux.