Investir dans les SIIC : une introduction aux fonds immobiliers cotés

Traditionnellement, l’investissement immobilier implique l'achat direct de biens immobiliers ou la souscription à des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cependant, il existe une autre option moins connue pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier : les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées).

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Qu'est-ce qu'une SIIC ?

Une SIIC, ou Société d'Investissement Immobilier Cotée, est un véhicule d’investissement qui investit dans des foncières cotées du secteur de l’immobilier. Ce fonds permet d’être exposé à différents secteurs (résidentiel, bureau, commerce…) et zones géographiques.

Ces sociétés sont cotées en bourse, ce qui les distingue des SCPI traditionnelles. Les SIIC offrent aux investisseurs la possibilité d'investir indirectement dans l'immobilier à travers l'achat d'actions de ces sociétés cotées. Cela permet aux investisseurs de bénéficier des avantages de l'immobilier tout en profitant de la liquidité offerte par la négociation en bourse.

La principale caractéristique des SIIC est leur statut fiscal avantageux. En effet, ces sociétés sont exonérées d'impôt sur les sociétés, ce qui leur permet de distribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires.

La fiscalité d’une SIIC

La fiscalité des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) est régie par un régime spécifique qui vise à promouvoir le développement des territoires. Inspiré des real estate investment trusts (REITs) américains, ce régime fiscal particulier favorise la croissance des foncières cotées en leur offrant des avantages fiscaux.

Les SIIC : un régime fiscal spécifique au service du développement économique

Créé en France en 2003, le régime fiscal des SIIC a rapidement connu un grand succès et a favorisé le développement du secteur des foncières cotées. Les SIIC bénéficient d'une exonération d'impôt sur les sociétés (IS) sur leurs revenus immobiliers, tels que les loyers et les plus-values immobilières. En contrepartie, elles ont l'obligation de distribuer une part importante de leurs bénéfices exonérés à leurs actionnaires.

Ce régime fiscal spécifique a permis aux SIIC d'attirer d'importants flux de capitaux nationaux et étrangers, nécessaires à la réalisation de projets immobiliers d'envergure. En favorisant l'investissement dans le secteur immobilier, les SIIC contribuent ainsi à l'aménagement des territoires et au développement économique. Grâce à leur liquidité et à leur transparence fiscale, les SIIC sont devenues des acteurs incontournables du marché immobilier français.

Les conditions d'application du régime SIIC

Pour bénéficier du régime fiscal spécifique des SIIC, les sociétés doivent remplir certaines conditions. Tout d'abord, elles doivent être cotées en bourse et avoir un capital social d'au moins 15 millions d'euros. Leur activité principale doit être la détention et la location d'immeubles, mais elles peuvent également avoir des activités accessoires, telles que la promotion immobilière. De plus, aucune personne physique ou morale ne peut détenir plus de 60% du capital de la SIIC.

L'option pour le régime SIIC doit être exercée pour une durée de 10 ans. Lors de l'entrée dans le régime, la société est soumise à une "exit tax" de 19% sur les plus-values latentes existantes. Une fois dans le régime, la SIIC est exonérée d'IS sur ses revenus immobiliers, mais reste imposable sur ses activités accessoires. Il est important de souligner que cette exonération s'applique également aux sociétés détenant indirectement des actions de SIIC, telles que les SCI ou les SA/SAS/SARL ayant opté pour le régime SIIC.

Les obligations de distribution des SIIC

Le régime SIIC prévoit une obligation de distribution de revenus pour les sociétés qui en bénéficient. Ainsi, les SIIC doivent distribuer 95% de leurs revenus locatifs et 70% des plus-values réalisées. De plus, les dividendes perçus de filiales bénéficiant elles-mêmes du régime SIIC doivent être intégralement redistribuées. Cette obligation de distribution vise à maintenir un flux régulier de revenus pour les actionnaires et à éviter l'accumulation de bénéfices non distribués.

La distribution des revenus se fait généralement sous forme de dividendes, qui sont imposés entre les mains des actionnaires selon leur régime fiscal personnel. Les actionnaires personnes physiques sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) au taux de 12,8%, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Les sociétés sont quant à elles soumises à l'IS de droit commun, sauf en cas d'option pour le régime mère-fille, qui permet de bénéficier d'un abattement de 95% sur les dividendes reçus.

La sortie du régime SIIC et ses conséquences

Si une SIIC ne remplit plus les conditions nécessaires pour bénéficier du régime SIIC, elle peut être exclue du régime. Dans ce cas, la société est soumise à l'IS sur l'exercice en cours, et les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles sont imposées à 19%. De plus, les plus-values latentes acquises depuis l'entrée dans le régime sont soumises à l'IS à un taux de 25%, réduit de 1/10ème par année civile écoulée depuis l'entrée dans le régime.

Les avantages des SIIC

• Investir dans les SIIC présente de nombreux avantages pour les investisseurs. 
  
  
• Ticket d'entrée abordable : il correspond au prix d’une part du fonds (généralement quelques centaines d’euros), il est donc bien plus faible que pour les SCPI. Cela permet à un plus grand nombre d'investisseurs d'accéder à ce type de placement. 
  
  
• Liquidité : étant cotées en bourse, les actions de SIIC peuvent être achetées et vendues rapidement, offrant ainsi une grande flexibilité aux investisseurs. 
  
  
• Diversification du portefeuille : les SIIC offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille en investissant dans différents types de biens immobiliers.
  
  
• Régime fiscal avantageux : les bénéfices réalisés par ces sociétés sont exonérés d'impôt sur les sociétés, ce qui permet d'améliorer la rentabilité nette de l'investissement.
  
  
• Double levier de performance : d'une part, les investisseurs peuvent bénéficier des revenus provenant de la gestion immobilière, qui se traduisent par des distributions de dividendes régulières. D'autre part, ils peuvent également profiter de la performance boursière de l'action de la SIIC.
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Les inconvénients et les risques des SIIC

Malgré leurs nombreux avantages, les SIIC présentent également certains inconvénients et risques auxquels les investisseurs doivent être conscients :

• Risque de perte en capital : Comme tout investissement en actions, les SIIC sont soumises aux fluctuations du marché boursier. Les investisseurs peuvent subir des pertes en capital si le cours des actions des SIIC diminue.
  
  
• Corrélation aux marchés financiers : Les actions des SIIC sont influencées par les fluctuations générales du marché boursier et du sentiment des investisseurs. Les performances des SIIC peuvent être affectées par des facteurs externes indépendants de la gestion de la société.
  
  
• Risque de liquidité : Bien que les actions des SIIC soient cotées en bourse, leur liquidité peut varier en fonction de la demande du marché. Il est important que les investisseurs tiennent compte de la liquidité des actions avant d'investir.
  
  
• Dépendance à la performance immobilière : Les SIIC sont fortement liées à la performance du marché immobilier. Les revenus des SIIC dépendent des loyers perçus et des plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Une baisse de la demande immobilière ou une crise économique peuvent affecter la performance des SIIC.
  
  
• Frais de gestion : Les SIIC ont des frais de gestion qui peuvent réduire le rendement net de l'investissement pour les épargnants. Il est important de prendre en compte ces frais lors de l'évaluation de la rentabilité potentielle d'un investissement dans une SIIC.
  

Comment investir dans les SIIC ?

Ouvrir une enveloppe fiscale 

Les SIIC peuvent être achetées sur un compte titre ordinaire (CTO), un contrat d'assurance-vie, ou un contrat luxembourgeois. 

Sélectionner le fonds qui vous intéresse

Il est possible d'investir directement dans des SIIC ou de gagner une exposition à un indice à travers un ETF (Exchange Traded Funds). Nous présenterons dans la rubrique suivante les principales SIIC en France et en Europe.

Lors de la sélection des SIIC dans lesquelles investir, il est important de prendre en compte plusieurs critères : 

• la capitalisation nette de la société, 
  
  
• sa valorisation boursière par rapport à l'actif net, 
  
  
• la progression des dividendes versés,
  
  
• le rendement net de frais.
  
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Il est également recommandé de diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs SIIC, afin de réduire les risques liés à un investissement unique.

Les meilleures SIIC en France et en Europe

Il existe de nombreuses SIIC cotées en France et en Europe. Certaines d'entre elles se distinguent par leur taille, leur performance et la qualité de leur portefeuille immobilier. Voici quelques-unes des meilleures SIIC en France et en Europe :

Unibail-Rodamco-Westfield : Unibail-Rodamco-Westfield est l'une des plus grandes SIIC en Europe. Elle possède un portefeuille diversifié de centres commerciaux et d'espaces de bureaux de premier plan.

Gecina : Gecina est une SIIC spécialisée dans les bureaux et les logements résidentiels en France. Elle possède un portefeuille de qualité et offre un rendement attractif aux investisseurs.

Klepierre : Klepierre est une SIIC spécialisée dans les centres commerciaux en Europe. Elle possède un portefeuille de centres commerciaux de premier plan dans plusieurs pays européens.

Covivio : Covivio est une SIIC diversifiée, avec des investissements dans les bureaux, les hôtels et les logements résidentiels en Europe. Elle offre un rendement attractif et dispose d'un portefeuille de qualité.

Icade : Icade est une SIIC spécialisée dans les bureaux, les centres de santé et les logements en France. Elle possède un portefeuille diversifié et offre un rendement attractif aux investisseurs.

Comme toujours, il est important de noter que la performance passée des SIIC ne garantit pas leur performance future. 

Conclusion

Investir dans les SIIC peut être un moyen attrayant de diversifier son portefeuille immobilier et de profiter des avantages de l'immobilier tout en bénéficiant de la liquidité offerte par la négociation en bourse. Cependant, il est important de prendre en compte les avantages et les inconvénients de ce type d'investissement et d'effectuer une analyse approfondie avant de prendre une décision. En comprenant les spécificités des SIIC et en sélectionnant les sociétés appropriées, les investisseurs peuvent tirer parti de cette forme d'investissement pour atteindre leurs objectifs financiers.

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