Le marché de l’immobilier a été secoué depuis la hausse des taux progressive que nous observons déjà depuis la fin de l’année 2022 et qui n’a fait que s’amplifier dès le début de 2023.
Eh oui, c’était à prévoir étant donné la période inflationniste, car généralement, lorsque les prix augmentent, les taux augmentent aussi, ce qui donne lieu à un marché des actions moins performant et à des contrats obligataires plus intéressants pour les investisseurs. Étant donné que le crowdfunding ou financement participatif immobilier dispose à juste titre de sous-jacents immobiliers, force était de constater que les secousses ont aussi créé le désordre dans ces rangs. Mais cette période bancale pour les cagnottes participatives à destination des promoteurs immobiliers marque-t-elle pour autant la fin de l’ère du crowdfunding immo ? N’en soyons pas si sûr…
Crowdfunding immo : rappels
Le financement participatif immobilier est une méthode de financement alternative d’entreprises dans le secteur immo (promoteurs, marchands de biens, etc.). Au lieu de se tourner vers les établissements de crédit classiques, ces acteurs se tournent vers des plateformes en ligne pour lancer un appel à la participation financière. Les participants sont des investisseurs particuliers comme vous, qui récupèrent ensuite un taux de rendement actuariel proportionnel à leur apport dans le projet. Étant donné que le risque pour les investisseurs est plus grand que l’achat d’obligations classiques en bourse, les taux d’intérêt perçus sont plus élevés. L’horizon de placement se situe entre 6 à 36 mois.
Durant ces 10 dernières années, le crowdfunding immo a réalisé des performances incroyables, presque meilleures que l’immobilier de location en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), concurrençant largement un placement immobilier classique, avec bien moins de contraintes. Pourquoi ? Parce que la plupart des cagnottes sont accessibles à partir de 1 000 € et certaines peuvent même être incluses dans une assurance vie, en profitant de ce fait de l'avantage fiscal de cette enveloppe. De tout cela découle le fait que vous n’avez pas besoin non plus de contracter un crédit immobilier pour participer à ce genre de prêt participatif en ligne.
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Le millésime 2022 du financement participatif : synonyme de performance
Comme nous l’introduisions justement, les chiffres du crowdfunding immobilier sont jusqu'alors étonnamment bons, puisque la rentabilité moyenne d’un investissement par ce biais rapporte en moyenne 9 % annuel aux investisseurs. Ces chiffres reflètent surtout une longue période d’accalmie sur les marchés immo, avec des taux bas et un cours des actifs immobiliers porteur. D’ailleurs, 2022 était une très bonne année, enregistrant une hausse de 40 % de participation financière (1,6 milliards d’euros levés) en France.
Les investisseurs sont à la recherche d’investissements passifs, sans gestion et dynamiques, alors que les promoteurs et marchands de biens viennent rechercher des financements alternatifs au crédit traditionnel, car plus rapide et simple à obtenir (sous conditions). C’est ainsi qu’en 2022, la performance offerte aux investisseurs en crowdfunding immo a atteint une moyenne de 9,4 % !
Il n’est donc pas étonnant que l’engouement ait continué à se poursuivre, du moins, jusqu’au début de la hausse des taux et l’envolée de l’inflation qui a retourné le marché de l’immobilier dans sa globalité.
Crise de l’immobilier en 2023 : son impact sur le secteur du crowdfunding
En effet, l’immobilier n’a pas échappé à cette crise économique. Par conséquent et sans grande surprise, le crowdfunding immo en a pris un coup également. En effet, une accélération des taux de défauts des cagnottes (défauts de remboursement, donc pertes définitives) a été constatée, quand les retards de remboursement sont devenus monnaie courante.
La faute à la flambée définitive des taux d’intérêts qui s’est encore confirmée en début de 2023, associée à une baisse globale des prix de l’ancien et à la fin de certains dispositifs d’incitation fiscale dans le neuf… Pour ne rien arrangé, inflation impose, le coût des matériaux ont eux aussi augmenté, comme la plupart des consommables, ce qui implique des coûts de financement des travaux plus élevés que prévus. C’est ainsi que le crowdfunding immo a dû affronter sa première crise.
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Financement participatif immobilier par Anaxago : notre expertise prend tout son sens
Fort heureusement, chez Anaxago, nous n’avons à ce jour enregistré aucun défaut de paiement, seulement quelques retards, un exploit si l’on regarde ce qu’il se passe autour. Nous voyons bien l’importance de nos analyses poussées sur les entreprises que nous vous proposons en opportunités de crowdfunding immo. C’est effectivement dans ce genre de moments de crises que les projets les plus risqués et les plus bancales tombent et ne se relèvent pas.
À titre d’exemple, les marchands de biens sont sensiblement moins impactés que les autres programmes de promotion immobilière. En effet, les biens seront toujours présents sur le marché et si le marchand de biens a suffisamment de liquidités pour passer haut la main la crise, ses projets ont toutes leurs chances d’arriver à terme. Ceci, à la condition que les prix ne chutent pas trop bas. Comme quoi, les bienfaits de la diversification ne sont pas des mythes, une bonne allocation est essentielle pour préserver au mieux ses actifs lorsque le vent tourne subitement.
Quoi qu’il arrive, la patience est encore de mise pour les investisseurs en crowdfunding immobilier, même si la période devrait se tasser et laisser la place à des jours plus opportuns dans les mois à venir.
Bientôt la baisse des taux : le crowdfunding immo a encore de beaux jours devant lui !
Depuis le mois de mai 2023, on entend de plus en plus aux informations que les prix commencent à stagner, voire à baisser, ou en tout cas, une baisse est prévue d’ici à la rentrée de septembre. Ces données sont importantes pour les investisseurs, bien qu’à prendre avec précaution, parce qu’une déflation entraîne forcément une baisse du coût des chantiers et une diminution des taux s’en suivra naturellement pour redonner des liquidités sur les marchés et à nouveau inciter les particuliers et professionnels à emprunter.
L’économie est cyclique et les crises font partie du jeu, comme les périodes d’hypercroissance, elles sont ainsi uniquement passagères. Étant donné les prévisions des analystes, il semble que le crowdfunding immo ait encore de beaux jours devant lui. Par ailleurs, les projets qui sont ouverts à la souscription à présent sont conscients de la période sensible que nous traversons, ce qui implique que les risques les plus importants sont passés et se trouvaient davantage dans les projets en financement au tout début de cette crise inflationniste.
