Rentabilité d’un investissement locatif : comment la calculer ? 

Investir son argent doit vous être profitable. Une évidence qui paraît aller de soi dans tous les domaines mais dont il faut avoir les clés pour qu'elle puisse se concrétiser. Ceci est d’autant plus vrai en matière d’investissement immobilier en général et d’investissement locatif en particulier, où les enjeux financiers peuvent être considérables. Si certains paramètres sur lesquels il s’agit de veiller comme l'augmentation des charges ou la baisse des loyers sont non maîtrisables par essence, le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif est un prérequis à tout investissement immobilier sérieux. Quelles sont les différentes façons de calculer la rentabilité de votre investissement locatif et à quoi cela sert-il ? Voici quelques explications. 

A quoi sert la rentabilité d’un investissement locatif ? 

La rentabilité d’un investissement locatif est une évaluation cruciale et le passage obligé de tout investisseur qui achète un bien immobilier pour le louer et obtenir un placement intéressant pour son argent.

En matière d’investissement, il est courant de calculer le rendement annuel de son placement pour connaître ses bénéfices sur un an. Cette rentabilité se calcule en pourcentage du montant investi. 

Quand vous décidez d’acheter un bien immobilier dans le neuf ou l’ancien, qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement, d’un commerce ou d’un bureau, la rentabilité locative consistera à calculer combien rapporte la location de ce bien en fonction de son prix d’achat et des divers frais liés à cette acquisition. 

Calcul de la rentabilité locative : les différentes étapes

Le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif est une opération qui nécessite de prendre en compte plusieurs paramètres et qui ne se limite pas à une simple soustraction entre vos capitaux et un montant de réduction d’impôts. En voici les principales étapes.

Calculez le coût réel d’achat

Le coût réel de l’achat de votre bien immobilier inclut : le prix d’achat du bien, les éventuels frais d’agence, les frais de notaires et le montant des éventuels travaux effectués. 

Calcul de la rentabilité locative brute

Ensuite calculez la rentabilité brute, ce qui vous donnera un premier aperçu de l’intérêt de votre investissement locatif par rapport à un autre. 

Pour cela, divisez le montant des loyers bruts annuels hors charges par celui de votre investissement initial, c'est-à-dire le coût réel d’achat. 

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 250 000€, qui a nécessité 18 000€ de frais de notaire, 5 000€ de travaux, 8000 € de frais d’agence et dont le loyer mensuel s’élève à 1500€.

Le coût réel d’achat est de : 250 000+18000+5000+8000 = 281 000€

le montant annuel des loyers de : 18 000€

La rentabilité annuelle brute sera d’environ 6,4%.

Calcul de la rentabilité locative nette 

Vous devrez ensuite affiner ce taux en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer et les impôts pour connaître la rentabilité réelle de votre investissement locatif.

Les charges incluent la taxe foncière, les charges de la copropriété, d’assurances ou de gestion.

La formule sera : 

(Montant du loyer x 12 mois) x100 - (charges locatives) / prix d’achat

Ainsi, si le montant des charges annuelles de copropriété est de 1000€, la taxe foncière de 900€, l’assurance loyer impayé de 100€, soit 2000€.

Soit une rentabilité nette de : 18000 - 2000 x 100 / 281 000 = 5,6%

Prenez en compte la fiscalité 

Pour obtenir une idée beaucoup plus précise du rendement de la rentabilité de votre investissement locatif, veillez à intégrer dans votre calcul :

• le taux de prélèvement sociaux :

La rentabilité nette de prélèvements sociaux se calcule de la façon suivante : loyers nets de charges et de prélèvements sociaux / coût d’achat réel

• le montant de vos impôts fonciers

La rentabilité nette d’impôts se calcule comme suit : revenus nets d’impôts / coût d’achat réel

Enfin, vous pouvez affiner encore davantage en intégrant au calcul les éventuelles plus ou moins-values liées à votre investissement.

Investir dans l’immobilier : les points de vigilance

Créé en 2012, Anaxago est une plateforme d’investissement digitale spécialisée dans les secteurs de l’immobilier et de l’innovation, donnant accès à des opportunités exclusives ainsi qu’à un conseil en investissement à l’ensemble de ses clients, particuliers comme professionnels.

Anaxago est la première plateforme de gestion privée 100% digitale, alliant impact et performance. Avec plus de 100 000 membres, 250 entreprises et projets immobiliers financés depuis sa création et plus de 250 millions d’euros collectés, Anaxago se distingue par la sélectivité et l’accompagnement des projets d’investissement proposés sur sa plateforme.

• Prenez garde aux simulations trop alléchantes ou optimistes :

Certains aléas comme la hausse des loyers ne peuvent se prévoir tout à fait. Il convient donc de dessiner différentes hypothèses dont des scénarios plus pessimistes pour établir une estimation fiable.

• Gardez un filet de sécurité financier :

Un matelas financier est comme un gilet de sauvetage en cas de tempête. Vous devez être en mesure d’assumer une baisse d’au moins 20% de vos loyers annuels sans impacter le remboursement de votre crédit.

• Les avantages fiscaux : la cerise sur le gâteau

Un bonus fiscal n’est jamais une fin en soi. Gardez à l’esprit que c’est la pierre qui compte avant tout, c'est-à-dire la qualité de l’emplacement et du logement ou encore le dynamisme du marché.