Crowdfunding immobilier : quels risques et comment les maîtriser ?

Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement participatif qui permet à ceux qui souhaitent investir de soutenir des projets immobiliers en échange d'un bénéfice sur leur investissement. Bien que cette méthode présente des avantages comme une croissance rapide du secteur et des rendements élevés, il est important de prendre en compte tous les éléments avant de se lancer.

Analyser le risque d'un investissement immobilier

L'analyse effectuée par Anaxago sur un projet immobilier s'articule autour de 4 risques majeurs : commercial, financier, administratif et technique.

La notation en résultant vous est communiquée en toute transparence. Retrouvez-là dans les pages projets de chaque opportunité d'investissement. 

Chaque projet immobilier et chaque opérateur font l'objet d'une notation pouvant aller de A à D. Si le projet et l'opérateur présentent une note inférieure à C, le projet n'est pas proposé à nos clients.

Risque commercial

Le taux de commercialisation global correspond au nombre d’appartements vendus sur plan par le promoteur. Au-delà de 50% en valeur (€), il est scoré satisfaisant. Il repose notamment sur l’emplacement, corrélé au besoin local de logements. L’adresse, l’environnement immédiat, la zone de chalandise, le dynamisme économique sectoriel, et l’équilibre local de marché entre l’offre et la demande de logements, pondèrent ce risque.

Un autre facteur est important : l’avancée du chantier. Plus un chantier avance, plus il est facile de le vendre. Les différents projets présentés sur Anaxago arrivent généralement en fin d’opération pour refinancer les fonds propres du promoteur, cette donnée réduit davantage le risque de non commercialisation.

Risque financier

Les marges brutes des opérations (6/7%) sont dans les standards de marché pour des affaires de promotion immobilière de cette envergure. Cette marge s’explique par un coût de construction relativement important pour proposer des logements haut de gamme. Les financements bancaires obtenus voire débloqués optimisent la couverture financière du projet et en minimise les aléas.

Risque administratif

Il est relatif à l’acquisition du terrain par le promoteur et à la purge de tout recours de tiers sur le permis de construire. Dans le premier cas, le propriétaire de son terrain dépose un permis de construire auprès du service d’urbanisme de la localité. La purge de tout recours sur ce permis de construire, protège celui qui a investi en cas de non-construction.

Risque technique

Le coût de construction en France varie selon la géolocalisation du projet. En métropole et agglomérations, il avoisine les 2 000 €/m² et se justifie par l’utilisation de matériaux de qualité en ligne avec les logements haut de gamme proposés à la vente. (Pour en savoir plus sur les étapes de la conception et de la construction d'un projet immobilier, cliquez ici.)

L’obtention des garanties légales (Garantie Dommage-Ouvrage, Garantie de Parfait Achèvement, Garantie Financière d’Achèvement) et l’étude de l’historique du promoteur renforce l’analyse des risques.

Découvrez ici notre processus interne de sélection immobilière.

Risques liés au promoteur immobilier

Les plateformes de financement participatif doivent également examiner la solidité financière et opérationnelle des sociétés qui participent au projet.

Il est important de choisir une plateforme de crowdfunding immobilier qui a un processus de sélection rigoureux et qui examine de nombreux critères, notamment juridiques, financiers et opérationnels.

 Les risques environnementaux : incendie, catastrophe naturelle etc.

Ils font partie de la vie d’un chantier, et ils sont difficiles à prévoir. Cependant, pour tous les projets sur Anaxago, nous nous assurons que l’assurance “Tous risques chantier” a été prise par l’opérateur. Elle a pour but de prendre en charge tous les coûts éventuels liés à ce type de sinistre, sans preuve de responsabilité. Sans assurance, l’opérateur doit prendre en charge les coûts et vraisemblablement diminuer sa marge.

Les conséquences pour l’investisseur

Risques financiers

Il existe des risques attachés au type de titre financier utilisé pour la majorité des opérations de crowdfunding immobilier, à savoir les obligations non cotées. Cela inclut plusieurs risques : de perte en capital, d'illiquidité, de rendement inférieur aux prévisions et de modification de la durée de l'emprunt.

Pour les atténuer, assurez-vous de bien comprendre les conditions de l'obligation avant d'investir. N'investissez que l'épargne dont vous n'avez pas besoin à très court terme. Il est également recommandé de diversifier votre portefeuille. Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement participatif qui permet aux investisseurs de soutenir des projets immobiliers en échange d'un bénéfice sur leur investissement. Malgré sa croissance rapide ces dernières années et sa performance élevée en tant que placement, il est important de prendre en compte les risques associés avant de s'engager financièrement. Dans cet article, nous examinerons en détail ces risques et proposerons des solutions pour les minimiser.

Risque de perte en capital

Dans le crowdfunding immobilier, le capital investi n'est pas garanti. Cela signifie que si le projet immobilier ne réussit pas pour une raison quelconque, les investisseurs peuvent perdre tout ou partie de leur investissement initial. Par exemple, si le promoteur du projet fait faillite ou si le projet est annulé pour des raisons techniques ou légales, les fonds investis peuvent être perdus.

Risque de rendement inférieur

Le gain d'un projet de crowdfunding immobilier est généralement présenté comme une estimation basée sur diverses hypothèses et prévisions. Cependant, de nombreux facteurs peuvent affecter le rendement réel du projet, tels que les coûts de construction imprévus, les retards dans le projet, les changements dans le marché immobilier, etc. Si ces facteurs se produisent, le bénéfice réel du projet peut être inférieur à celui initialement prévu.

Risque de liquidité

L'illiquidité est un risque important dans le crowdfunding immobilier. Les investissements sont généralement bloqués pendant la durée du projet, qui peut varier de quelques mois à plusieurs années. Pendant cette période, il est généralement impossible de vendre ou de transférer sa participation. Ainsi, si une personne ayant investi a besoin de récupérer son capital avant la fin du projet, il peut être difficile de le faire sans subir une perte. Par conséquent, il est conseillé d'investir uniquement des fonds dont on n'a pas besoin à court terme. Il est également recommandé d'investir dans des projets à court terme pour améliorer la liquidité de votre portefeuille.

Risque de modification de la durée de l'emprunt

Il est lié à la possibilité que la durée de l'investissement puisse être modifiée. Par exemple, la société émettrice a la possibilité de rembourser par anticipation ou de prolonger l’emprunt (généralement jusqu'à 6 mois maximum). Cela signifie que les intérêts à percevoir peuvent être inférieurs ou supérieurs aux prévisions initiales, en fonction de la durée réelle de l'emprunt. Cela peut avoir un impact sur la liquidité de l'investissement et le rendement attendu.

Risque de marché

Le marché immobilier est soumis à des fluctuations, et ses acteurs peuvent subir des pertes si le marché se dégrade. Cela peut avoir un impact sur les projets de crowdfunding immobilier, car une baisse des prix de l'immobilier peut réduire les résultats attendus.

Il est important de diversifier ses investissements pour limiter l'exposition aux fluctuations du marché. Investir dans des projets de crowdfunding immobilier situés dans différentes régions ou types d'actifs peut aider à réduire l'impact des variations du marché sur votre portefeuille.

Risque réglementaire

Les règles et régulations gouvernementales peuvent affecter les projets de crowdfunding immobilier. Par exemple, des changements fiscaux ou des restrictions sur les investissements étrangers peuvent avoir un impact sur les bénéfices des acteurs ayant investi.

Il est important de se tenir informé des évolutions réglementaires et d'évaluer leur impact potentiel sur les investissements en crowdfunding immobilier. 

À lire : comment investir en crowdfunding immobilier

Investisseurs : ce qu’il faut retenir

In fine, le plus important est d’informer la communauté de l’ensemble de ces données, cela permet à chaque membre investisseur d’avoir une grille d’analyse personnelle à propos des risques liés aux opérations. Anaxago Immobilier enregistre aujourd’hui une trentaine de projets immobiliers dont 4 sorties positives. Nous tenons informés les clients via des reportings réguliers et des actualités sur les projets. Les risques liés à l’investissement en venture capital sont rappelés dès que possible. Le TRI des opérations d’investissement en immobilier sur Anaxago peut atteindre jusqu’à 12% net de frais* sur des horizons d’investissement allant de 12 à 24 mois.

Rien de mieux que de lire la note d’opération des projets et appeler nos équipes s’il vous reste des questions. 

Pour approfondir vos connaissances, retrouvez notre guide du crowdfunding immobilier !