Investir dans la pierre : ce qu’il faut savoir

En matière d’investissement, la pierre constitue une valeur sûre. L’attrait de l’immobilier ne se situe pas uniquement au rendement potentiel. Plus important, il s’agit d’un actif tangible qui résiste aux crises. Pour autant, il possède des limites à ne pas négliger. Avant d’investir dans la pierre, Anaxago vous explique ce qu’il faut savoir !

Les 5 commandements pour réussir son investissement immobilier

L’investissement immobilier est un des leviers indémodables pour se bâtir un patrimoine ou s’assurer des revenus complémentaires. Les possibilités d’investir dans l’immobilier sont variées. D’autant que ce type d’investissement peut disposer d’avantages fiscaux sous la forme de déductions d’impôts comme c’est le cas avec les dispositifs Pinel ou Malraux. Reste à faire les bons choix et avoir le niveau de connaissances nécessaires pour atteindre ses objectifs. Car un placement est rarement sans risques et nécessite donc de la préparation en tenant compte de plusieurs paramètres. Et il ne s’agit pas de foncer tête baissée. Voici les cinq commandements pour réussir votre investissement immobilier. 

Étudiez le marché et la cible

Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour la réussite de votre investissement immobilier, le choix de la ville puis du quartier sont des éléments importants. Des indices comme une démographie qui grimpe, l’accès en transports en commun ou encore les infrastructures commerciales sont à prendre en compte car ils déterminent une partie de la valeur des actifs.

Que votre bien soit destiné à loger des étudiants ou des entreprises, le quartier comme l’actif doivent être attractifs pour la cible afin de favoriser son installation. Tout est question d’adéquation et de choix dans les critères. 

Le nombre de logements vacants et le prix de la location dans un quartier sont aussi un indicateur qui peut favoriser une stabilité plus ou moins importante des locataires. 

L'emplacement est lui aussi un critère stratégique. Dans tous les cas, la demande locative doit être forte afin d’assurer un taux d’occupation important et une plus-value satisfaisante. 

Enfin, visitez le logement si vous en avez la possibilité. Ou confiez les visites à un expert. 

Soyez rationnel

Un investissement immobilier ne s’apparente pas à un choix affectif comme pour une résidence principale. Oubliez donc votre instinct car tout est affaire de chiffres et d’analyse rationnelle. En effet, c’est avant tout la recherche d’un investissement rentable qui doit guider votre sélection. 

Les risques seraient de faire les mauvais choix et de perdre de vue l’objectif premier : la rentabilité. 

Aussi, prenez garde aux simulations trop optimistes qui laisseraient envisager des gains importants à court terme. 

Dans le cas de l’immobilier de rendement, prévoyez de calculer la rentabilité brute et nette du bien immobilier. 

Une sélection drastique s’impose donc sur le choix du bien immobilier pour s’assurer un maximum d’équilibre entre la rentabilité et l’attrait de l’emplacement pour limiter les risques de moins-value en cas de vacance locative. 

C’est donc à l’achat qu’il s’agit de faire les choix les plus avisés, très en amont de la location ou de la revente. Soyez patient pour bien étudier votre projet d’investissement immobilier.

Panachez vos investissements

Diversifier ses investissements permet de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et de diluer des risques notamment en cas d’impayé. 

De plus, dans un contexte de prix élevés de l’immobilier, il peut être intéressant de dispatcher son investissement sur plusieurs projets pour limiter les risques dus aux fluctuations du marché de l’immobilier.

Dans tous les cas, assurez-vous de conserver une marge de sécurité financière pour prévenir des aléas. 

Tenez compte de la fiscalité immobilière

Les conséquences de la fiscalité peuvent peser sensiblement sur votre investissement immobilier. Vous devrez prendre en considération les taxes et divers impôts pour ne pas transformer votre placement en gouffre financier. 

Le montant des impôts va dépendre du type d’actif immobilier mais aussi du total des revenus fonciers bruts. Quel que soit le type de bien, vous serez imposé sur vos revenus fonciers nets et vos revenus salariés avec une possible taxe en fonction de votre tranche marginale d’imposition. 

Sachez par ailleurs qu’une plus-value sera imposée et même s' il existe des abattements en fonction de la durée vous devrez attendre 30 ans pour en être exonéré. 

Certaines niches fiscales telles que le dispositif Pinel peuvent vous permettre de réduire vos impôts. Toutes les pistes sont à étudier. 

Enfin, la fiscalité est une matière vivante qui bouge en permanence. Aussi, il est important de vous tenir informé des nouvelles législations et des modifications importantes qui peuvent venir impacter votre investissement immobilier. 

Trouvez de bons gestionnaires

La gestion d’un bien est un point critique pour réussir son investissement immobilier. En effet, ce sont rarement les premiers mois qui comptent mais plutôt les années qui vont ensuite déterminer la réussite ou non du projet. 

La gestion peut en effet faire baisser sensiblement votre cashflow. Trouver de bons gestionnaires vous permettra d’avoir une garantie supplémentaire de loyers versés en plus d’une assurance classique. 

Un bon gestionnaire sera proche du terrain, saura analyser les risques, et vous fera gagner du temps et de l’argent en gérant les aléas. 

Vous devez donc réfléchir à y consacrer une partie du budget de projet d'investissement immobilier. 

Préparer son investissement dans la pierre

Si l’immobilier semble souvent être le meilleur placement, vous devez connaître la réalité en tant que futur propriétaire.

Un investissement immobilier à entretenir

Investir dans la pierre signifie accepter certaines responsabilités. Pour qu’il reste en bon état, un bien immobilier a besoin de travaux réguliers. Ce n’est que grâce à une remise en état courante que vous pourrez continuer à intéresser des locataires et à percevoir des loyers.

En comparaison avec un portefeuille d’actions qui offre des dividendes sans effort, investir dans la pierre demande de se pencher sur la conservation de la valeur du bien. Au fil des années, vous devrez injecter du capital pour garantir un rendement satisfaisant.

Économiser le montant d’un loyer

Devenir propriétaire semble être plus judicieux que de verser un loyer mensuel à un tiers. Après l’achat de votre résidence principale, les investissements dans des biens immobiliers vous permettront à votre tour de percevoir des revenus complémentaires. Si cette perspective attire de nombreux candidats, vous devez avoir conscience de la réalité : 

• Cette opération est intéressante si vous pouvez profiter d’une baisse des taux immobiliers ;
• La performance financière découle de l’effort d’épargne nécessaire pour un tel investissement. Elle ne dépend pas uniquement du montant du loyer que vous fixerez ;
• Vous devez tenir compte des frais d’entretien et des impôts à verser avant d’investir dans la pierre.

Un bon patrimoine plutôt qu'un placement performant

L’intérêt de l’immobilier est incontournable compte tenu de sa valeur d’usage. Vous pouvez y résider personnellement ou le proposer à la location. Lors de la succession, les héritiers pourront à leur tour en profiter.

Le fait d’être propriétaire apporte un confort psychologique. Investir dans la pierre répond à une volonté de satisfaire les besoins primaires. Pour éviter la précarité ou profiter de revenus suffisants, ce placement semble logique. Résistant à la volatilité des marchés, l’immobilier apparaît bien souvent comme un placement plus sûr que des actions.

Pour autant, en matière de rentabilité, ces dernières sont nettement plus intéressantes. Investir dans la pierre représente donc une opportunité intéressante selon votre objectif !

Comment investir dans la pierre ?

Contrairement aux idées reçues, un budget élevé n’est pas indispensable pour investir dans l’immobilier. Ce placement est accessible à tous les budgets puisque chaque profil d’investisseur peut opter pour une des solutions existantes.

L’investissement direct dans un bien immobilier

La plupart des investisseurs privilégient le placement immobilier en direct. Dans ce cas, vous achetez un bien immobilier pour le proposer ensuite à la location. Vous devez donc gérer tous les aspects de votre placement. Pour investir dans la pierre en direct, vous devez compter sur un apport conséquent. Le recours à un emprunt immobilier s’impose bien souvent lorsque votre dossier parvient à convaincre une banque.

Lorsque vous choisissez ce mode d’investissement, plusieurs types de location s’offrent à vous : 

• La location nue ou vide
  • le dispositif Pinel : le choix du neuf
    • Dans le cadre de la loi Pinel, vous pouvez investir dans certains logements neufs afin de bénéficier de réductions d’impôts non négligeables qui peuvent aller jusqu’à 21% de la valeur du bien immobilier. Un choix qui peut être intéressant si toutefois les paramètres autour de l’actif sont saints : emplacement, qualité du bien, demande locative, etc.
  • le dispositif Malraux : le choix de l’ancien
    • La loi Malraux permet d’investir dans des biens à caractère patrimonial pour rénover des immeubles situés dans des zones historiques à sauvegarder. À la clé, la possibilité d’aller chercher une réduction d’impôts de 20 à 30% en fonction des travaux effectués et sous réserve d’assurer la location pendant au moins 9 ans.
• La location meublée
  • Il est possible de devenir propriétaire d’une chambre d’étudiant ou en EHPAD pour bénéficier de revenus complémentaires avec un rendement généralement autour des 4% pour un investissement de départ d’a minima 100 000€.
• La colocation
  • La colocation intéresse les jeunes actifs et les étudiants. Le nombre de candidats est donc en hausse constante et vous sera bénéfique en tant qu’investisseur.

Préférer l’investissement immobilier en indirect

La pierre-papier

Lorsque vous comptez sur l’effet de levier pour financer votre achat immobilier, l’investissement en direct est peu adapté. Grâce aux solutions indirectes, vous pouvez toutefois investir dans la pierre. Les SCPI, OPCI et SCI vous permettent de placer vos fonds dans un projet immobilier sans avoir à assumer la gestion locative. L’investissement immobilier en optant pour la « pierre-papier » évite de vous charger de l’entretien et la gestion quotidienne du bien immobilier. Le choix des biens répond à une stratégie éprouvée qui permet de mutualiser les risques. Dès 1 000 € de fonds à investir, vous pouvez vous tourner vers cette solution.

La souscription de parts d’une SCPI ou d’une SCI peut se faire directement, via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. Ensuite, vous pouvez vous tourner vers des biens immobiliers dans le domaine médical, commercial ou résidentiel. La société de gestion se charge de la gestion et vous verse des loyers. Pour enregistrer des rendements attractifs avec le minimum de contraintes, l’immobilier indirect multiplie les avantages. Anaxago propose justement d’investir dans des SCPI dans les domaines de la transition écologique, de la santé ou dans des entrepôts de stockage.

Les principaux avantages des SCPI :

• Des parts accessibles à partir d’environ 2000€
• Un risque locatif dilué du fait du nombre d’actifs immobiliers présents dans le portefeuille de la SCPI
• Une gestion locative assurée
• Une rentabilité possible de 5 à 10% par an

Pour ce type d’investissement, il sera important de bien choisir la SCPI gestionnaire des biens dans lesquels vous investissez pour en faire le meilleur investissement immobilier.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier vous permettra d’investir au travers de programmes immobiliers neufs. Les promoteurs proposent en effet à des investisseurs particuliers de participer au financement de leurs projets de construction.

L’avantage est de pouvoir accéder à un placement facilement grâce à un ticket d’entrée peu élevé aux alentours de 1000€ avec une rentabilité qui peut selon les projets atteindre 10%.

Comment choisir la meilleure solution ? 

Pléthore de solutions existent donc sur le marché de l’investissement immobilier. Afin de faire le meilleur investissement immobilier possible, veillez donc à bien ficeler votre projet et prêter attention aux détails. Voici quelques conseils : 

Préparez votre projet et choisissez un objectif :

Selon que votre investissement vise à vous constituer un patrimoine immobilier de long terme pour assurer votre retraite ou un complément de revenus, vos choix ne se porteront pas vers les mêmes solutions. 

Veillez aussi à établir avec précision votre budget. Nous conseillons par exemple de ne pas dépasser 5% du patrimoine pour les investissements de type SCPI. 

Enfin, souhaitez-vous assurer vous-même la gestion locative ou la déléguer? Si c’est le cas, optez pour un gestionnaire de qualité.

Prêtez attention au type de bien :

L’emplacement, la qualité du bien et la demande locative sont des critères essentiels à prendre en compte pour faire le meilleur investissement immobilier, surtout si vous optez pour un investissement individuel. L’achat d’un bien neuf peut apparaître comme une opportunité alléchante mais les risques de dépréciations du bien comme des difficultés à louer existent bel et bien.

Évaluez les risques :

Un investissement immobilier vous engage, surtout si vous avez opté pour un financement à crédit. Afin de faire le meilleur investissement immobilier possible, soyez vigilants aux paramètres financiers et à votre capacité à surmonter le risque. 

Créé en 2012, Anaxago est une plateforme d’investissement digitale spécialisée dans les secteurs de l’immobilier et de l’innovation, donnant accès à des opportunités exclusives ainsi qu’à un conseil personnalisé à l’ensemble de ses clients, particuliers comme professionnels afin de leur permettre de réaliser le meilleur investissement immobilier. 

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