Louer vide ou meublé : quel est le meilleur investissement locatif ? 

Parmi les différentes solutions pour investir son argent dans l’immobilier, la location d’un bien que vous avez préalablement acheté peut être intéressante. Les avantages d’un investissement immobilier locatif sont nombreux, que ce soit pour se créer un revenu complémentaire, augmenter ou optimiser un patrimoine ou encore, réduire ses impôts. Si l’opération est bien montée, vous pourrez générer de la rentabilité locative grâce aux revenus fonciers issus des loyers que vous encaissez. Bien sûr, tout ceci ne se fera pas sans un peu de travail et il s’agit de bien préparer votre investissement et d’en connaître les enjeux. La location d’un bien immobilier peut se faire vide ou meublée. Si ces deux types de location sont quasi similaires au niveau législatif, il subsiste toutefois des différences notables qui peuvent avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement. Quelle est la meilleure solution et que faut-il prendre en compte pour réaliser le meilleur investissement ? Suivez le guide. 

Louer vide ou meublé : quelles différences ? 

Un investissement immobilier locatif peut se faire via un logement meublé ou non. Les principales différences résident dans la présence ou non de meubles, mais aussi la durée du bail et la fiscalité. 

La présence ou non des meubles 

Pour être considéré comme meublé, votre futur logement devra abriter tous les meubles nécessaires à la vie du locataire. Autrement dit, ce dernier doit être équipé d’un mobilier suffisant, aussi bien en nombre qu’en qualité, de sorte à ce que le locataire puisse y manger, dormir et vivre décemment. L’ameublement minimum concerne, par exemple, la présence d’une literie, volets, stores, rideaux ou autres dispositifs d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, etc.

Prendre en compte le coût d’achat des meubles vous permettra de régler le prix du loyer. Il sera en hausse de 11 à 13 % par rapport à une location vide pour des meubles classiques et de 15 à 20 % si vous investissez dans des meubles haut de gamme. 

Vous devrez en outre prévoir les éventuels changements d’équipements fournis à votre locataire en cours de bail, tout comme les réparations et rénovations dues à la vétusté. D’autant que l’usure sera plus importante dans le cas d’un meublé qui connaît en général une rotation locative plus fréquente. 

Vous pouvez acheter aussi des meubles pour une location dite vide notamment si cela facilite l’installation du locataire. 

La durée du bail

Selon le type d’investissement immobilier locatif, la durée du bail peut varier. Elle est de 3 ans pour une location vide y compris pour une SCI (Société Civile Immobilière) et de 6 ans si vous possédez le bien via une société. En meublé, le bail s’étale sur 1 an seulement. Une tacite reconduction reconduira automatiquement le bail pour les mêmes durées. Le meublé offrira donc davantage de flexibilité si vous souhaitez reprendre le logement. 

Si le locataire de votre logement est étudiant, le bail est de 9 mois renouvelables. Avant de choisir le type de location, il est donc nécessaire de savoir si vous aurez besoin de revendre le bien ou de le récupérer dans un délai court. 

Les différences de fiscalité 

Selon le type de location, le régime fiscal varie. Pour une location vide, les loyers sont des revenus fonciers. Pour une location meublée, les loyers seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. 

Quel que soit l’investissement immobilier locatif, il faut distinguer 2 modes d’imposition : 

• L’abattement forfaitaire :

Il est de 50 % pour un meublé versus 30 % pour un logement vide, avec un plafonds de loyers à ne pas dépasser moins élevé en vide qu’en meublé. Notez que les revenus d’un meublé seront assujettis à la CET (Contribution économique Territoriale). Par ailleurs, tous les revenus locatifs qui dépassent les seuils prévus devront être déclarés au réel tout comme le montant des travaux et charges qui dépassent l’abattement.

• La taxation au réel :

En vide comme en meublé, vous devez déduire les frais et charges de vos loyers. Si vous générez du déficit, vous pourrez dans le cas d’une location vide, l’imputer sur votre revenu global. Cela ne sera pas le cas en meublé sauf si vous bénéficiez du statut LMP.

Louer vide ou meublé : comment faire le bon choix ? 

Il est donc crucial de bien réfléchir à votre investissement immobilier locatif avant d’investir dans le premier appartement venu. Le marché de l’immobilier est complexe et mouvant, et il s’agit de faire les bons choix. Le risque de prix élevés, de rendements faibles, de fiscalité lourde voire d’impayés est réel.

Une sélection draconienne des biens immobiliers est donc indispensable tout comme la prise en compte de plusieurs critères pour la réussite de votre investissement immobilier locatif :

• Le marché immobilier local
• Les tendances d’évolution du quartier où vous souhaitez investir
• Le choix d’un logement neuf ou non avec le choix de réaliser des travaux
• La fiscalité
• La négociation du prix d’achat
• L’ensemble des démarches administratives : préparation d’un contrat de location, d’un document d’état des lieux, etc. 
• La gestion locative 

L’important est de choisir la bonne fiscalité en fonction de votre patrimoine propre et vos revenus. Dans tous les cas, mieux vaut privilégier la qualité et la rentabilité sur le moyen-long terme avec des investissements d’une durée minimum de 5 ou 6 ans. 

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