Quelle est la meilleure option pour investir dans l’immobilier en 2023  ?

Investir en immobilier peut prendre plusieurs dimensions, toutes cumulables dans un portefeuille en recherche de diversification des actifs. Mais comment appréhender cette nouvelle année 2023 ? Nous allons faire un point sur les manières de procéder pour se constituer un patrimoine immobilier à la fois solide et rentable, selon ses objectifs. S’il existe des dispositifs de défiscalisation dans le cadre de l’investissement immobilier locatif classique, les avantages d’investir dans la pierre différemment ne sont pas pour déplaire aux investisseurs en quête de rentabilité rapide. 

La SCPI de rendement : des revenus complémentaires 

La pierre papier, ou la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir de gestion locative. Vous faites confiance à un gestionnaire professionnel, qui s’occupe de sélectionner des projets intéressants, allant de la construction de biens immobiliers à la mise en location en bail commercial ou résidentiel. Les horizons de placements sont généralement sur 5 à 10 ans, mais la liquidité n’est pas bonne, ce qui signifie que vous ne devez pas vouloir récupérer votre argent investi avant la date de dissolution du fonds. 

Ce type de placement collectif est répandu depuis bien des années, car il permet à des particuliers d’effectuer un investissement dans la pierre et de bénéficier d’une gestion de patrimoine de leurs actifs détenus. De plus, c’est un projet d’investissement relativement peu risqué si vous choisissez la bonne société civile. Dès 1 000 €, vous pouvez envisager d’investir. Concernant la rentabilité à attendre, comptez entre 3 et 6 % par an (loyers versés trimestriellement), selon la société de gestion et le taux d’occupation des biens à louer.

Enfin, rappelons que pour bénéficier d’un avantage fiscal, vous avez la possibilité de passer par votre contrat d’assurance vie pour acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier.

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Investir dans l’achat d’un logement neuf grâce à la loi Pinel

Le dispositif Pinel est idéal pour investir dans le neuf, tout en profitant d’une réduction d’impôt, en fonction du nombre d’années signées pour la mise en location de votre bien. Vous pouvez soit acheter un appartement neuf, soit en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). En parallèle, vous devez vous engager à acheter un bien pour investir, et non pas pour vivre dedans. 

Celui-ci doit être mis en location à titre de résidence principale, sans mobilier (location nue), et ce, pendant une période allant de 6 ans à 12 ans. Notons que les revenus globaux du foyer fiscal des occupants ne devront pas dépasser un certain plafond, de même que la fixation des loyers. 

En 2023, même si le propriétaire-bailleur de ce dispositif de défiscalisation gagne moins que s’il avait fait ce type d’investissement l’année d’avant, la déduction relative aux années de locations est toujours bonne à prendre : 

• 10,5 % de réduction d’impôt pour un engagement en tant que bailleur pendant 6 ans ;
• 15 % d’abattement pour 9 ans ;
• 17,5 % pour 12 ans.

Avant 2023, les taux s’élevaient à 12, 18 et 21 % pour les périodes respectives. Quoi qu’il en soit, même si le dispositif fiscal commence à s’essouffler en attendant son arrêt total le dernier jour de l’année civile 2024, Pinel reste un moyen d’investir dans une solution pour préparer sa retraite. Il faut donc le voir comme un placement sur le long terme.

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LMNP : pour une mise en location meublée

Ensuite, pour les loueurs non professionnels qui préfèrent mettre en location leur bien de façon meublée, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est fait pour eux. En effet, il s’agit d’un autre coup de pouce fiscal mis en place par l’État, pour permettre aux contribuables de réduire considérablement leur imposition grâce à la location meublée. 

Sous certaines conditions, comme le fait que les loyers perçus annuellement ne doivent pas dépasser les 23 000 € ou 50 % de la somme totale des revenus du foyer, le statut LMNP vous octroie la possibilité de défiscaliser chacune de vos charges du prix d’achat à l’ameublement du logement, en passant par l’amortissement des murs pour compenser la vétusté, etc. Les travaux de rénovation, frais de notaire et autres frais (charges de copropriété, réparations, frais d’agence, etc.) sont aussi déductibles. 

Pour se faire, vous devez choisir le régime réel. Les rendements locatifs attendus sont en moyenne plus élevés que pour la location vide, mais le turn-over est plus grand. Vous pouvez espérer une rentabilité nette d’impôt très intéressante, allant jusqu’à plus de 6 %, car dans certains cas, l’imposition est même quasiment nulle sur vos recettes locatives, grâce aux abattements fiscaux. Toutefois, ici aussi, c’est un investissement à faire sur le très long terme, car votre capital initial injecté n’est récupéré qu’après le remboursement intégral de votre crédit immobilier, à moins de revendre avant.

Crowdfunding immobilier : rentabiliser son investissement rapidement !

Enfin, pour investir en immobilier en 2023 et si vous souhaitez trouver une stratégie avec un horizon de placement plus court, alors le financement participatif est sans doute la solution idéale. Il s’agit du seul investissement capable de s’aligner avec les rendements potentiels attendus dans le cadre d’une location meublée en LMNP, voire de les surpasser. La différence ? Ici, vous ne placez qu’une petite partie de votre épargne, et vous n’avez donc pas besoin de contracter un prêt immobilier. 

Le ticket d’entrée est à 1 000 € en règle général, et vous achetez des titres obligataires auprès de porteurs de projets (promoteurs immobiliers) qui ont pour but de construire, rénover, réhabiliter entièrement, et de mettre les murs en location auprès de particuliers ou de professionnels. Vous recevez une revalorisation de vos titres et donc des rendements sous forme d’intérêts annuels. 

Le crowdfunding immobilier a vraiment fait ses preuves au cours des deux dernières années, avec des taux de rentabilité nets avant impôts compris entre 8 et 14 % ! En choisissant une bonne plateforme et en finançant le bon projet, votre argent peut donc vous rapporter beaucoup, en peu de temps (de 6 à 36 mois) et pour un effort d’épargne qui n’a rien à voir avec l’achat d’une maison. 

Pas de gestion locative, pas d’endettement, ni de risque de vacance à maîtriser avec angoisse, ce type de projet de placement dans la pierre est le bon compromis pour investir en immobilier en 2023, sans trop diminuer son pouvoir d’achat lors de sa prise de participation financière.  

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