L’inflation va-t-elle tuer la rentabilité des investissements immobiliers ?

Avant de parler immobilier, quel constat peut-on faire sur l’inflation ? Ce mot que l’on entend dans toutes les bouches, celui qui fait peur à toute la galaxie des investisseurs. Le constat est sans appel, l’inflation est bien partie pour durer en France, il va falloir s’y habituer. Le ministre de l’Économie parle même d’une inflation continue jusque fin 2023. Alors quoi faire ? Est-ce bien le moment d’investir ? Faut-il thésauriser ? Dans la deuxième partie de cet article, nous allons tenter d’y répondre au mieux.

Oui l’inflation perdure…

Le mois de mai s'est terminé sur une note salée avec une inflation à 5%. D’après l’Insee, nous avons atteint un niveau jamais vu en France depuis plus de 35 ans. Les prix augmentent sur tous les postes, mais c’est principalement l’énergie qui se détache. En effet, la guerre en Ukraine a fait flamber les cours des matières premières. Ils accélèrent de 28% sur un an, après une hausse de 26,5% en avril. Troisième choc pétrolier ? Seuls les livres d’histoires de nos enfants pourront nous donner la réponse. On le savait pour l’énergie, mais le hic c’est que l’alimentation on ne l’avait pas vu venir. Les prix progressent de 4,2% versus 3,8% en avril dernier. Conséquence directe de la guerre, mais pas que… Les catastrophes naturelles ont aussi eu un impact considérable sur le marché de l’agroalimentaire.

L’inflation continue de s’envoler mois après mois… ce qui peut nous rassurer... c’est qu’elle ne s’arrête pas à nos frontières ! Elle est aussi bien installée dans l’intégralité de la zone euro.

Une inflation européenne

L'inflation dans la zone euro a atteint le seuil des 8,1% pour le mois de mai et continue donc de progresser après 7,4% au mois d'avril. Elle nous surprend à la hausse, et dépasse même largement les projections de la BCE à 6%. On peut se rassurer car la comparaison entre la France et ses voisins européens reste plutôt flatteuse. Pour une fois, on peut se vanter d’être plus fort que nos voisins allemands. En effet, l’inflation allemande a enregistré un nouveau record elle aussi, à +7,9% sur un an en mai.

On en vient à cette deuxième partie consacrée à l’impact que peut avoir l’inflation sur votre épargne et plus particulièrement sur votre patrimoine immobilier.

Les livrets et l’inflation : une mauvaise combinaison

Vous vous dites sûrement que comme les prix s’envolent, il est préférable d’opter pour une attitude attentiste… mais sachez que plus vous attendez et plus vous perdez…  L’inflation est là, il va falloir apprendre à vivre avec et placer en conséquence. Je ne vais pas vous répéter une énième fois que laisser dormir de l'argent à la banque est une mauvaise option, vous le lisez partout donc vous le savez déjà. J’aimerais juste attirer votre attention sur les livrets : le A, le LEP, etc. C’est vrai qu’ils garantissent vos économies, mais en ce moment ils vous font perdre de l’argent et beaucoup…

Pour subir le moins possible l’inflation, il convient de limiter son exposition à des placements qui ne rapportent rien… ou presque. Avec un taux d’inflation avoisinant les 5%, mieux vaut éviter de se ruer sur des livrets bancaires, comme le livret A et le livret de développement durable et solidaire (LDDS) qui ont un taux proche des 1%. Il en va de même pour les LEP et tous les autres livrets du même acabit. Conservez donc le strict minimum pour votre épargne de précaution.

Les français et l’immobilier : une grande histoire d’amour

L’immobilier, la solution pour contrer la vilaine inflation ? Oui, mais… comme pour tout placement, vous avez des avantages et des inconvénients. Vous vous dites alors, mais pourquoi investir dans la pierre ?

Premièrement parce que vous êtes français et que chez nous on aime être propriétaire. L’investissement dans sa résidence principale est le premier placement des épargnants, ce n’est pas moi qui le dis c’est l’INSEE. Deuxièmement, parce que vous êtes français, oui encore une fois ! Vous aimez placer, mais sans prendre trop de risques et ça c’est typique de chez nous. La pierre reste la meilleure combinaison pour l’investisseur français.    

L’immobilier & l’inflation, une cohabitation possible

L’immobilier n’est pas le seul placement qui comblera le manque à gagner face à l’inflation, mais il vous offrira un bon rapport rendement/risque. Contrairement aux produits financiers qui ont subi de plein fouet les effets de la crise, l’immobilier s’est montré peu volatil. C’est un investissement tangible : immeuble, maison, terrain. Il est relativement moins exposé à la conjoncture économique. L’évolution historique des prix de l’immobilier combinée à celle de l’inflation prouve que si le pouvoir d’achat baisse, la valeur immobilière, elle, ne baisse pas sur le long terme.

Grâce aux taux qui restent relativement bas, la valeur immobilière a augmenté ces deux dernières décennies.  

La prime de risque, une garantie ?

L’immobilier a conservé pendant la crise sanitaire son attractivité grâce à une prime de risque immobilière élevée. 

Mais qu’est-ce-que la prime de risque ? Il s’agit de la différence entre le rendement locatif des actifs immobiliers à l’acquisition et les taux sans risque. 

Avec des taux souverains proches de zéro en Europe, la prime de risque immobilière européenne était à 316 pbs  fin septembre 2020, un niveau 68% supérieur à sa moyenne long-terme qui s’élève à 188 pbs. La BCE a  maintenu les taux bas en 2021, ce qui a maintenu l’attractivité de la pierre.

La situation aujourd’hui s’inverse avec une remontée des taux progressifs que va enclencher la BCE.  Mais il reste encore de la marge! Lorsque les taux vont remonter, la prime de risque baissera et se rapprochera progressivement de sa moyenne. 

Le marché immobilier français : le constat actuel

Le marché immobilier français dans les chiffres, ça donne quoi ? Peut-on parler de bulle immobilière ? Non ! Car pour parler de bulle, il faudrait que les prix soient décorrélés du marché. Les prix ont baissé très légèrement à Paris, mais ils sont stables partout ailleurs en France. Ils sont même très dynamiques dans certaines villes comme à Marseille, ils ont pris 10,4% au premier trimestre sur un an.

Évidemment il y a des effets structurels sur le marché immobilier, notamment dans le neuf. Les promoteurs ont des difficultés avec les retards d’approvisionnement et les goulets d’étranglement dû à la crise covid et maintenant la guerre.

Ce qu’il faut retenir

L’inflation n’est pas prête de quitter notre quotidien et va impacter notre portefeuille. Elle est la conséquence directe du ralentissement provoqué par la crise COVID et la guerre en Ukraine. Les banques centrales américaine et européenne remontent progressivement les taux pour éviter une forte récession, mais un ralentissement économique n’est pas à exclure. En ce qui concerne vos investissements, l’immobilier vous offre un bon rendement car les loyers restent indexés à l’inflation, néanmoins avec cette classe d’actif il faut être patient. La revalorisation des actifs se fait sur du moyen/ long terme.