Nos équipes ont animé un webinar dédié afin de faire un bilan de l’année écoulée et explorer les perspectives d’investissement et opportunités pour l’année 2024. Vous pouvez accéder au replay de ce dernier en cliquant ici. L’article ci-dessous reprend les éléments clés de ce webinar.

Un marché immobilier chahuté en 2023

L’année 2023 aura inévitablement été marquée par le retournement du marché immobilier, avec un arrêt brutal et historique des transactions qui entérine la fin d’un cycle haussier de près de 15 ans.

Point marché et volumes d’investissements des différentes classes d’actifs immobilières

En immobilier d’entreprise (bureau, commerce, hôtellerie et logistique/activité), les volumes d’investissement ont chuté de manière significative. En France, seulement 14,3 Mds € ont été engagés en 2023 sur l’ensemble des classes d’actif d'immobilier d’entreprise soit une baisse de -51% par rapport à l’année 2022 (29,4 Mds €) et une baisse de -49% par rapport à la moyenne décennale (28,3 Mds €). 

Cette baisse s’explique par un net recul des grandes transactions et des portefeuilles d’actifs (2/3 des volumes ont été engagés sur des transactions de moins de 50M €) et le retrait des investisseurs institutionnels étrangers qui font preuve d'attentisme et limitent leurs investissements à leur marché domestique.

Ce contexte baissier n’épargne aucune classe d’actif. Seule l’hôtellerie affiche une certaine résilience avec 1,95 Md€ investis en 2023 soit une baisse de -14% par rapport à 2022. 

Si le bureau reste la classe d’actif dominante en termes de volumes investis (6,3 Mds € soit 44% du total investi en 2023), la chute des transactions n’en demeure pas moins historique (-57% vs 2022 et -67% par rapport à la moyenne décennale) à la fois en Ile-de-France et en Régions. Les commerces ont enregistré un volume total d'investissement de 3,0 Mds € marquant une baisse de -49% par rapport aux 5,9 Mds € de 2022 et le secteur industriel (logistique/activité) 3,0 Mds € soit une baisse de -56% par rapport aux 6,8 Mds € de 2022.

Malgré des besoins structurels de logements, le marché de l’investissement en immobilier résidentiel en bloc a été également fortement touché et a enregistré en 2023 des volumes de 2,8 Mds € en baisse de -52 % par rapport à 2022.

L’immobilier résidentiel classique est le plus impacté (-62 %), en l’absence de transactions sur des gros portefeuilles, tandis que les actifs gérés affichent une certaine résistance (-16 %) notamment due à la bonne performance des résidences étudiantes (+49% sur un an) et du coliving (+32% sur un an). Par contre, les résidences seniors affichent une baisse de -73% (effet de la sur-offre ainsi que de la pérennité des exploitants remise en question).

Un environnement de taux stabilisé ?

D’un point de vue environnement de taux, la Banque Centrale Européenne a opté pour une stabilisation de l’environnement de taux depuis octobre 2023, mais ses taux directeurs restent à des niveaux historiquement élevés. Malgré des perspectives de baisse des taux à partir du 2ᵉ semestre 2024-début 2025, le contexte demeure complexe pour les détenteurs d’actifs immobiliers qui doivent vendre ou refinancer des actifs car la liquidité est faible et nécessite des décotes de prix parfois excessives. 

Les investisseurs avec des fonds propres importants ayant la capacité de se positionner à l’achat en 2024 devraient disposer d’une fenêtre de marché favorable pour saisir de belles opportunités au détriment des vendeurs.

Selon l’équipe immobilière du Groupe, nous devrions arriver bientôt à la fin de cette période de baisse et stagnation et devrions découvrir un environnement un peu plus “respirable” dans le secteur de l’immobilier.  On aperçoit par exemple des niveaux record et une prime de risque "presque reconstituée". Ainsi, 2024 paraît être le moment opportun pour investir dans l’immobilier.

À noter également que selon les prévisions de l’EURIBOR 3 mois, les anticipations de baisse de taux sont relativement fortes, ce qui signifie que d’ici à 2025 nous devrions pouvoir retrouver un environnement de taux entre 2% et 2,5%. 

Que retenir et quelles prévisions pour le marché immobilier en 2024 ? 

Alors que le contexte macroéconomique reste très incertain (croissance en berne, conflits armés, échéances électorales etc), que le retour à la liquidité sur le marché ne semble pas être proche et que les financements bancaires semblent limités pour encore de nombreux mois, du positif est plus que jamais à constater ! 

Nous évoluons désormais dans un environnement inflationniste mesuré, paraissant ouvrir vers un cycle de baisse des taux directeurs à horizon S2 2024. De plus, face à l’absence des prêts bancaires, le recours à la dette privée immobilière est plus que jamais d’actualité et nous constatons une montée en puissance de nouvelles classes d’actifs laissant présager un avenir optimiste pour l’investissement immobilier. 

Le marché immobilier français est un marché qui maintient sa résilience. Les fondamentaux d’investissements restent bons si les classes d’actifs et les actifs sont bien sélectionnés par les investisseurs. 

Comment s’adapter à ce nouveau contexte immobilier ? 

Coulisse de la gestion des dossiers Anaxago

Dans ce contexte immobilier chahuté, la bonne gestion des opérations est plus que jamais majeure. Chez Anaxago, nous analysons et ne finançons pas seulement les dossiers d’investissement, nous effectuons un suivi complet avec une équipe d’asset management dont son rôle est aussi, en cas de crise, de savoir adapter la stratégie d’investissement dans l’intérêt de nos clients. 

Aujourd’hui, notre rôle c’est d’accompagner les opérateurs  et repenser les opérations dans leur globalité. Cela demande une très grande créativité et agilité, puisque, structurellement, dû au contexte de marché actuel, nous devons adapter les stratégies d’investissement. 

Ainsi, 4 axes de création de valeur nous permettent d’effectuer ce travail au quotidien : 

• Asset management : comment faire évoluer les stratégies des opérations pour optimiser les prix de revient, les loyers et la liquidité des actifs 
• Commercialisation : on ne vend plus en bloc mais à la découpe et tout un travail de commercialisation s’effectue (marketing, lots témoins etc)
• Financier : aménagement des lignes bancaires (comment refinancer les lignes), optimisation du fund management, refinancement d’actifs et fonciarisation.
• Juridique : recouvrement de créances dans les activités de dette privée, reprise de programmes

Plusieurs exemples concrets d'opérations ont été présentés lors du webinar immobilier objet de ce résumé, nous vous invitons à le visionner pour une explication concrète de nos actions quotidiennes en cliquant ici (à partir de 45 minutes et 10 secondes). 

Quelles opportunités immobilières s’offrent aux investisseurs en 2024 ? 

Dans ces temps complexes et risqués, il est crucial de revenir aux fondamentaux : l’accessibilité est désormais capitale, que ce soit en termes de localisation, transports en commun ou accès routier. L'idée est de trier les bons actifs et les bonnes typologies, en mettant l’accent et en s’intéressant réellement aux besoins des utilisateurs.

En effet, malgré un contexte économique peu favorable, de nouvelles classes d'actifs émergent  et créent des poches de valeur à saisir. Ainsi, la capacité à anticiper ces changements et sélectionner judicieusement les classes d'actifs sera primordiale. 

Quoi qu'il en soit, “l'ère de l'argent gratuit” est a priori définitivement derrière nous, entraînant une dette plus rare et plus chère. Ainsi, l’accès à la dette privée devient plus important dans le paysage immobilier, puisque les banques ne vont pas pouvoir retrouver leur position dominante dans un avenir proche. 

C’est dans cette logique qu’Anaxago adapte ses stratégies d’investissements pour toujours vous proposer des opportunités qui répondent aux besoins de marché (enjeux environnementaux et sociétaux). Que ce soit à travers des clubs-deals immobiliers ou notre fonds de dette privée immobilière, nos investissements sont réfléchis et adaptés au contexte immobilier pour accompagner le développement du parc immobilier français.