SCPI et Crowdfunding immobilier : quelles différences ?

Dans le premier cas, les investisseurs financent un projet immobilier géré par une société de gestion qui leur reverse une partie des rendements dégagés par le projet. Le processus comporte de nombreux avantages pour les particuliers par rapport à la location d'un bien immobilier : 

• possibilité d'investir une somme modeste 
• aucune démarche administrative à réaliser 
• pas de recherche de locataire
  

Depuis de nombreuses années, les investisseurs français ont pu se familiariser avec les principes de la "pierre papier", surnom donné aux SCPI. Présent en France depuis 2014, le crowdfunding immobilier s'impose aujourd'hui comme un sérieux concurrent aux SCPI. Quelles différences existent entre les deux placements ?

SCPI vs crowdfunding immobilier : deux principes différents

Les investisseurs doivent tout d'abord savoir que les SCPI et le crowdfunding immobilier ne visent pas la même cible d'investissement.

SCPI

Les SCPI sont des produits relativement simples : les sociétés de gestion qui émettent ces produits achètent des biens immobiliers (souvent des immeubles de bureaux ou les murs d'un commerce) et les louent. Les acheteurs de parts de SCPI reçoivent donc indirectement les loyers versés par les locataires, auxquels sont retirés les commissions prises au passage par la société de gestion. Il existent deux types de SCPI : celles à capital fixe, dont les parts ne peuvent être revendues qu'à d'autres investisseurs, et celles à capital variable, qui peuvent racheter ou émettre de nouvelles parts comme une société de gestion émettrices d'OPCVM. (Pour poursuivre vos lectures, accédez à notre article « Les SCPI en nue-propriété ou comment investir dans l’immobilier sans payer d’IFI » en cliquant ici.)

CROWDFUNDING IMMOBILIER

Du côté du crowdfunding immobilier, le principe est souvent assez différent : les sociétés à l'origine des projets n'ont ici pas vocation à détenir un bien pour en reverser les loyers. (Pour en savoir plus sur « Les origines du crowdfunding, bien avant Internet », cliquer ici.)

Il s'agit souvent de sociétés de promotion immobilière. En clair : ces sociétés achètent des biens immobiliers nécessitant une rénovation, effectuent des travaux puis les revendent à un prix plus élevé en réalisant une marge. Il peut aussi s'agir de la construction d'un nouveau bâtiment. Le processus complet d'achat-rénovation-revente ou de construction-vente dure la plupart du temps 1 à 3 ans. Les investisseurs qui mettent de l'argent dans un projet de crowdfunding immobilier participent donc au financement de la construction ou de la rénovation d'un bien par la société immobilière. 

L'objectif au terme de l'opération est que l'investisseur récupère son capital ainsi que les intérêts associés* à son investissement, et la société immobilière conserve quant à elle une marge sur l'ensemble de l'opération. Le rendement perçu par l'investisseur n'est donc pas un loyer.

*Attention, l’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques : risque de perte totale ou partielle du capital investi ; risque d’illiquidité : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine voire impossible ; le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.

Rendements

Les rendements des SCPI sont souvent proches de 4 à 5% brut par an, et peuvent varier à la marge d'une année sur l'autre en fonction du pourcentage de biens immobiliers en location. Les SCPI correctement diversifiées dans leurs investissements ont généralement un rendement annuel très stable au fil du temps.

Le rendement brut des investissements en crowdfunding immobilier est significativement supérieur à celui des SCPI. Chaque projet proposé sur les plates-formes de crowdfunding est proposé avec un rendement prédéterminé, et qui peut varier de 6% à 10% brut par an*. A rendement élevé, risque élevé. L'investissement via le crowdfunding immobilier peut faire l'objet d'une perte partielle ou totale du capital investi en cas de non réussite du projet. Pour découvrir l'histoire et les performances des fonds d'investissement dans l'immobilier locatif (SCPI), cliquer ici.

Fiscalité : en France, les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux et à l'impôt. Le rendement net pour l'investisseur est donc significativement inférieur au rendement brut. Par ailleurs, les parts de SCPI peuvent être achetées dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie (qui comporte plusieurs avantages fiscaux) alors que le crowdfunding n'est pas éligible à l'assurance-vie.

Durée d'investissement

En termes de durée d'investissement, le crowdfunding immobilier apparaît en règle générale comme un investissement de court-moyen terme alors que l'investissement en SCPI est plutôt un investissement de long terme.

En crowdfunding immobilier, la durée des projets de promotion immobilière est systématiquement indiquée sur les plates-formes de financement. L'investisseur peut donc choisir, selon ses possibilités, d'investir dans un projet à 18 ou 36 mois par exemple. Dans tous les cas, la durée est habituellement assez courte et l'investisseur devra attendre l'issue du projet pour récupérer la totalité de sa mise ainsi que les intérêts.

A contrario, la durée de vie d'une SCPI peut être indéfinie (dans certains cas, une date de dissolution peut néanmoins être définie à l'avance). L'investisseur achète donc des parts qu'il pourra ensuite revendre à tout moment en fonction de ses besoins financiers futurs. Néanmoins, étant donné le niveau élevé des frais d'entrée/sortie sur ce type de produit, il est généralement conseillé aux investisseurs de détenir des parts de SCPI sur le long terme (5 ans voire 9 ans dans certains cas) de manière à améliorer la rentabilité de leur investissement.

Frais

Comme évoqué précédemment, les frais associés aux SCPI sont élevés et constituent l'une des principales différences avec le crowdfunding immobilier.

Les frais d'entrée ou de sortie d'une SCPI dépendent des sociétés émettrices mais représentent généralement de l'ordre de 10% de la somme investie, ce qui n'est pas négligeable. A cela s'ajoutent des frais annuels prélevés par la société de gestion, qui viennent amputer un pourcentage des loyers reversés chaque année aux investisseurs. Attention à bien lire la brochure commerciale d'une SCPI avant d'y investir son argent pour être sûr de bien connaître le niveau exact des frais.

En crowdfunding immobilier, les frais sont prélevés uniquement à l'entrée et varient de 2 à 5% selon les plateformes. Les rendements sont généralement donc à prendre en compte nets de frais.*

Investissement minimal

En termes de montant minimal nécessaire pour démarrer ce type d'investissement (le "ticket d'entrée"), les deux solutuions sont globalement semblables.

L'investissement minimal demandé en crowdfunding immobilier peut varier selon les projets. Le ticket minimal est autour de 100 euros et peut monter à 2000 euros. De manière comparable, l’investissement en SCPI démarre communément avec un capital minimal de 500 ou 1000 euros. Dans les deux cas, le ticket d'entrée est suffisamment faible pour permettre à tous les investisseurs d'employer indifféremment l'une ou l'autre de ces solutions.

Risques

Comme tout placement financier, l'investissement en SCPI ou en crowdfunding immobilier comporte des risques.

Le risque d'un investissement en crowdfunding tient à l'éventuelle faillite de la société à l'origine du projet. Si, lors de la faillite, la société est incapable de rembourser ses dettes, les investisseurs peuvent perdre la totalité du capital initialement investi dans le projet. Le risque de faillite augmente en cas de forte dégradation du marché de l'immobilier (baisse des prix et chute du nombre de transactions).

Les parts de SCPI ont quant à elles une valeur qui peut varier dans le temps. Cette valeur dépend principalement des variations des prix de l'immobilier dans les zones sur lesquelles la SCPI est investie. En cas de crise immobilière et de fortes demandes de retraits de la part des investisseurs sur les SCPI à capital variable, les sociétés de gestion gérant ces produits peuvent décider d'un blocage temporaire des retraits de manière à se laisser le temps de revendre certains immeubles sur lesquels la SCPI est investie et disposer ainsi des liquidités nécessaires au remboursement des investisseurs.

*Attention, l’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques : risque de perte totale ou partielle du capital investi ; risque d’illiquidité : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine voire impossible ; le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.

En résumé