La France, en tant que pays le plus visité au monde, détient un parc hôtelier important. Selon l'INSEE, en 2023, 16 771 hôtels français regroupent 665 800 chambres.
La situation hôtelière française
L’actuelle augmentation de la taille moyenne des établissements a pour objectif la réduction des frais fixes et l’amélioration de la rentabilité.
Le parc est composé majoritairement d’hôtels 3 étoiles (36%), suivis des 2 étoiles, puis des actifs 4 étoiles, enfin les 5 étoiles et les 1 étoile qui comptent chacun pour environ 2% du parc. On dénombre aussi un peu plus de 4000 établissements non classés à ce jour.
La part des 2 étoiles a baissé de plus de 30% de 1990 à 2013, à cause d’une très forte concurrence (Airbnb, chambre d’hôtes, gîtes, locations meublées, résidences de tourisme, camping) et des nouvelles exigences réglementaires (sécurité incendie et accessibilité). Ces facteurs ont notamment affecté les établissements indépendants.
Les hôtels 4 étoiles et plus ont été multipliés par 3 sur la même période, confirmant l’amélioration de la qualité de l’offre hôtelière. Cette évolution est à nuancer car le nouveau mode de classement est moins exigeant, ce qui a fait naturellement évoluer certains 3 étoiles en 4 étoiles.
L’hôtellerie indépendante représente plus de 80% du parc classé (c'est-à-dire les hôtels ayant une classification officielle, souvent basée sur les étoiles), mais seulement 60% de l’offre en nombre de chambres. Le reste des chambres (40%) est fourni par des chaînes hôtelières, qui ont généralement des hôtels de plus grande taille, offrant plus de chambres par établissement en moyenne. Cela signifie que même si les chaînes hôtelières sont moins nombreuses, elles ont une part importante du marché en termes de capacité d'accueil grâce à leurs hôtels plus grands.
L’hôtellerie de chaîne est, selon l’Insee, “l’ensemble des hôtels ayant une enseigne d’un groupe hôtelier, quel que soit leur statut juridique (filiale, franchise…)”. L’offre est très concentrée : deux groupes en représentent les trois quarts.
L'hôtellerie comme classe d'actifs
L’hôtel est un actif monovalent, accueillant un fonds de commerce, avec des intervenants parfois multiples. Un actif monovalent est développé pour une activité spécifique (hôtel, cliniques, salle de cinéma, etc.). Il ne peut accueillir une autre activité sans restructuration lourde, voire une reconstruction. La valorisation d’un bien monovalent est inhérente à celle de son exploitation. Un hôtel accueille l’exploitation d’une activité commerciale avec un fonds de commerce. Plusieurs acteurs sont concernés (qui peuvent parfois être le même) :
Le propriétaire des murs, lorsqu’il n’est pas détenteur du fonds de commerce, les donne en location à ce dernier avec un loyer calculé en tout ou partie en pourcentage du chiffre d’affaires de l’exploitation.
Un établissement hôtelier peut être géré :
L'investissement hôtelier
Traditionnellement investissement alternatif, l’hôtellerie prend une place de plus en plus importante dans les investissements immobiliers malgré des volumes de transaction modestes (entre 0,5 milliard d’euros et 2,5 milliards d’euros par an depuis la fin des années 2000) en comparaison avec d’autres typologies d’actifs, comme les bureaux et le commerce. Le secteur a également connu un gros trou d’air à partir de 2020 et du premier confinement, partiellement remonté par l’anticipation des JO à Paris. Cependant, au 1ᵉʳ trimestre 2024, la classe d’actifs s’est hissée en 1ʳᵉ place du classement des investissements immobiliers avec près d’un milliard d’euros investis.
Ce nouvel engouement pour la classe d’actif hôtelière s’explique notamment par le fort intérêt des investisseurs recherchant à diversifier leurs placements et par les opérateurs immobiliers souhaitant externaliser leurs murs.
Dans les années 2000, l’externalisation avait notamment évolué vers une stratégie dite “asset light” qui correspond à la cession par l’opérateur hôtelier des murs (lorsqu’ils sont en propriété) tout en conservant la gestion sous forme de mandat de gestion (sale and management back) ou de contrat de franchise (sale and franchise back). Cependant, depuis 10 ans, beaucoup d’exploitants reviennent à la détention de l’immobilier intégrée dans leur stratégie d’investissement hôtelière.
Investir dans l'hôtellerie avec Anaxago
Chez Anaxago, nous avons accéléré nos investissements sur la classe d'actifs hôtelière depuis 2020 de manière contracyclique.
Nous avons fait l'acquisition et/ou financé plus d'une quinzaine d'actifs sur la période pour plus de 60 millions d'euros (150 M€ valeur des actifs).
Aujourd'hui, il s'agit de la classe d'actifs la plus résiliente du secteur immobilier avec des volumes d'investissement stables en 2023 contre des baisses de plus de 50% pour les autres classes d'actifs (logements, bureaux, etc.). Par ailleurs, l'investissement hôtelier est éligible au dispositif 150-0-BTER de réemploi des plus-values de cession, ce qui est un véritable avantage pour les chefs d'entreprise, ou peut également être logeable au sein d’un PEA-PME. Les actifs sont liquides, et bénéficient du contexte inflationniste et de l'intérêt des investisseurs, c'est pourquoi nous avons accéléré sur la thématique.
Au quotidien, nous accompagnons des opérateurs immobiliers dans des opérations d’acquisition, de réhabilitation ou d’achat-revente d’actifs hôteliers, que ce soit en private equity immobilier ou en dette privée immobilière.
Sources :