SCPI : comparatif et sélection des meilleures SCPI

Nous donnons autant d’importance aux résultats qu’au respect de la promesse donnée. Cet engagement structure le projet de la SCPI, il s’agit de son fil conducteur sur la durée. Sans ce dernier, son passé est confus et son futur incertain. Anaxago Patrimoine s’assure que l’histoire de la SCPI se conjugue au futur.

Un comparatif rigoureux des SCPI pour une sélection engagée

Anaxago est une plateforme de conviction qui permet à ses membres de faire des choix éclairés dans la gestion de leurs investissements financiers. Cette conviction se base sur une étude de marché approfondie de chaque famille de produits. Notre analyse comparative a vocation à sélectionner les pépites d’hier et de demain*. Dans un souci de transparence et de pédagogie, nous vous détaillons notre analyse et notre processus de sélection.

Une équipe d’experts au service de l’investisseur

En tant que Conseiller en Investissements Financiers, chaque membre des équipes commerciales et techniques d’Anaxago Patrimoine a reçu la formation nécessaire à la maîtrise des mécanismes des SCPI. Ainsi, cette sélection est le fruit d’analyses et de concertations d’une équipe de professionnels.

Comparatif des SCPI : des sources de données fiables

Anaxago Patrimoine analyse des données tant financières qu’économiques. Nous complétons les informations propres aux SCPI par des publications économiques spécifiques à l’immobilier. Nous estimons ces données fiables puisqu’elles émanent des sociétés de gestion, des experts-comptables, des experts-évaluateurs immobiliers, des commissaires aux comptes et des notaires de chaque société de gestion.

Un processus qui ne laisse rien au hasard.

Décryptage des indicateurs majeurs

Taux de Rendement Interne (TRI) : évaluation de la rentabilité totale de l’investissement en SCPI

Le TRI présente l’avantage de prendre en compte des revenus distribués sur la période, mais aussi l’évolution du prix de la part. Il permet de juger de la qualité globale de la gestion de la SCPI. Un TRI élevé peut s’expliquer notamment par des frais équilibrés, une gestion locative dynamique du parc de la SCPI et une stratégie innovante d’investissement.

Taux d’Occupation Financier (TOF) : évaluation de la qualité de la gestion des locataires de la SCPI

Il se calcule sur une période donnée en divisant la somme des loyers facturés par la SCPI par la somme des loyers facturables. Il permet d’avoir une idée de la qualité du parc immobilier et de sa gestion. Un TOF dans la moyenne haute du marché s’explique généralement par des actifs très attrayants et/ou une bonne gestion des locataires.

Évolution des loyers : évaluation de la qualité de la gestion des loyers du parc de la SCPI

Il s’agit de la somme des loyers effectivement encaissés sur une période donnée et donc de la source récurrente de rentabilité de la SCPI. Une régularité couplée à une résilience des loyers est le signe d’une gestion dynamique et qualitative (négociation des baux, adaptation de l’immobilier à l’usage).

Niveau de capitalisation : premier niveau de l’évaluation de la diversification de la SCPI

La capitalisation est la valeur de marché de la SCPI. Elle se calcule en multipliant le prix de souscription par le nombre de parts en circulation. Afin de maintenir une diversification des actifs et des locataires, il est nécessaire d’atteindre un certain niveau de capitalisation. En revanche, une capitalisation trop élevée implique des contraintes complexes de gestion, cela se traduit en pratique par une baisse des performances de la SCPI.

Année de création de la SCPI : date de création (différente de la date d'obtention du visa AMF)

Le coût des charges exceptionnelles est généralement plus lourd sur les actifs de plus de 10 ans. L’âge des actifs étant généralement corrélé à l’ancienneté de la SCPI, il est donc important de s’assurer d’une certaine hétérogénéité du parc immobilier. Ainsi, l’impact des travaux sur la performance sera lissé dans le temps. Il sera donc moins important dans le compte de résultats de la SCPI.

Provisions pour grosses réparations (PGR) : qualité de la gestion financière et de la stabilité des revenus futurs de la SCPI

Les PGR correspondent aux réserves de la SCPI destinées à la rénovation/ de ses actifs vieillissants. Celles-ci doivent être comparées à l’état du parc immobilier. Plus les PGR sont élevées plus la SCPI sera capable de faire face aux dépenses. En revanche, des PGR trop importants à long terme impliquent un manque à gagner pour la SCPI et donc pour l’investisseur.

Décryptage des indicateurs différenciants

Diversification du parc immobilier détenu par la SCPI

Ce terme est clef : il s’agit populairement de “ne pas mettre tous ces oeufs dans le même panier”. Afin de limiter les risques, il est nécessaire de mettre en place une stratégie de diversification de chaque caractéristique majeure de la SCPI.

• Diversification géographique : diluer les risques relatifs à une zone géographique déterminée
Elle se calcule par la somme des loyers facturés par zone géographique. Plus les loyers seront dispersés sur le territoire moins la SCPI sera impactée par des phénomènes réglementaires, sociaux, naturels, sécuritaires, etc.
• Diversification locative : limiter les conséquences relatives à la défaillance d’un locataire
Elle se calcule par la somme des loyers facturés à chaque locataire. Des causes extrinsèques comme intrinsèques peuvent amener à une variation des loyers. Une répartition équilibrée des loyers par locataire permet de stabiliser les loyers en toutes circonstances. .
• Diversification sectorielle : réguler le contrecoup de l'essoufflement d’un secteur d’activité sur les résultats de la SCPI

Elle se calcule en estimant la part de la valeur des actifs dans chaque secteur d’activité. Les cycles économiques ont eu raison de certains types d’actifs immobiliers avec le temps. D’autres, sous-estimés par le passé, ont vu leur cote décupler avec les évolutions sociétales et technologiques. Un juste milieu permettra un contrôle de la volatilité des valorisations des actifs en portefeuille. .

Stabilité des performances de la SCPI

Les performances doivent nécessairement s'inscrire dans la durée puisque l’immobilier est par nature un actif de long terme.

• Stabilité des loyers : appréhender la capacité de l’équipe de gestion à créer de la valeur dans la durée.
Elle s’estime, sur une période de 5 années, par la variation des loyers pondérée de l’augmentation de la somme des valeurs vénales des actifs. Des loyers stables résultent de la bonne gestion des actifs dans leur globalité .
• Stabilité du Taux d’Occupation Financier : s’assurer du dynamisme de la gestion locative

Elle s’estime, sur une période de 5 années, par la variation du TOF pondérée de la durée moyenne restante des baux. Un TOF élevé pour une SCPI de plus de 10 ans est le signe d’une gestion locative. Un TOF faible pour une SCPI récente est rédhibitoire puisqu’il serait le corollaire d’acquisition inopportune .

Spécialités de la SCPI

Certaines SCPI sont créées sur des convictions fortes et pérennes. Leurs actifs sont par conséquent concentrés sur une caractéristique déterminée. Le gérant fait le pari d’obtenir les meilleurs résultats du marché sur cette conviction. Nous étudions leurs stratégies d’investissement en les mettant en cohérence avec les réalités économiques. Si le projet fait sens, une SCPI spécialisée peut être sélectionnée malgré une diversification limitée, elle sera alors partie d’une allocation globale..

Analyse de la cohérence entre le projet annoncé et les caractéristiques des dernières acquisitions réalisées par la SCPI

Nous nous assurons du respect des engagements pris par la société de gestion. Ainsi, Anaxago Patrimoine passe au crible les nouvelles acquisitions venant s’inscrire dans un projet global. Ces actifs doivent répondre au cahier des charges initial, mais aussi renforcer ou augmenter les performances potentielles de l’ensemble du portefeuille. Dans le cadre de cette analyse, ces données sont comparées aux moyennes du parc immobilier de la SCPI mais surtout au marché.

Rencontre des différentes équipes de gestion des SCPI

“Parce que le succès de tout projet est surtout une question d’Hommes.” Anaxago Patrimoine met un point d’honneur à analyser toutes les facettes de chaque SCPI. L’Humain est au coeur de la vie de la société et donc responsable de son avenir. C’est pourquoi nous allons à la rencontre des équipes de gestion dans leur environnement afin d’estimer/ressentir tout ce qui n’est pas chiffrable. Nous sommes vigilants aux profils des dirigeants, à leur vision du métier et à leurs projets. Cette rencontre avec les équipes de gestion permet par la même occasion d’obtenir des réponses techniques à toutes les interrogations laissées en suspens.

Notation finale des SCPI

Dans le cadre de son activité de conseil en investissement financier, Anaxago a mis en place des outils d'aide à la décision lui permettant d’apprécier les principales forces et faiblesses pour chaque SCPI étudiée. Outil propriétaire, cette appréciation ne constitue pas une notation de crédit et ne permet pas à elle seule d’apprécier le risque lié à l’investissement. L'analyse effectuée par Anaxago sur l'opération s'articule autour de 9 grandes catégories. La notation découlant de notre analyse de l'opération est présentée ci-dessous.



Cette méthode a été appliquée à un environnement de près de 180 SCPI en France pour n'en retenir qu'une sélection restreinte.