SCPI, comment ça marche ?

La SCPI : définition

La SCPI est une société d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la détention d'un parc immobilier locatif. La gestion de ces actifs est assurée par une société de gestion nommée dans ce but. Elle aura pour mission de réaliser les acquisitions, les cessions, et d’optimiser tous les aspects de la gestion locative dans le but de distribuer des revenus aux associés.

L'objet de la SCPI

La SCPI a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif au sens large. Elle peut donc détenir des actifs en direct, construits ou non, ou encore des participations directes ou indirectes dans d’autres organismes de placements collectifs immobiliers.

Les sommes collectées par la SCPI peuvent être affectées :
• à l'acquisition d’actifs immobiliers ;
• à l'acquisition des équipements et installations nécessaires à l'utilisation des immeubles ;
• à des travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration, d'agrandissement et de reconstruction, à titre accessoire et dans une certaine limite.

Les types de SCPI

Du point de vue fiscal, on distingue 3 catégories de SCPI :
• La SCPI de distribution, majoritaire sur le marché, a vocation à distribuer des revenus aux associés-investisseurs.
• La SCPI de capitalisation, dont l’offre est limitée, ne distribue pas de revenus puisqu’elle les capitalisera afin de les intégrer en plus-value.
• La SCPI fiscale permettra de bénéficier de dispositifs fiscaux immobiliers (Pinel, Malraux, …).

Globalement, on distingue 4 grandes familles d’actifs : bureaux, santé, commerce, habitation.
Ainsi, la SCPI investit, non exclusivement cependant majoritairement, dans sa catégorie d’actifs.

La location immobilière professionnelle est moins réglementée que l’habitation, ainsi elle permet de multiples leviers de rentabilité, une pérennité des baux et notamment une grande stabilité des loyers. Elle sera donc plus performante que la location immobilière résidentielle. La détention d’actifs hors de France permet de bénéficier d’un cadre d’investissement différent qui apporte une réelle diversification. Cela permet notamment de se soumettre à d’autres cycles économiques ainsi qu’une réglementation locale, généralement plus avantageuse, typiquement en termes de fiscalité.

Le fonctionnement de la SCPI

Capital de la société (SCPI)

Le capital minimum d’une SCPI est de 760 000 €. Les parts correspondantes doivent être détenues par les fondateurs de la SCPI.

Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable :
• Société à capital fixe : la SCPI à capital fixe prévoit une date limite d’investissement et un plafond statutaire au capital social. Lorsque le premier des deux atteint clôture la levée de fonds est clôturée et le fonds met fin à la création de nouvelles parts.
• Société à capital variable : la SCPI à capital variable prévoit uniquement des bornes basse et haute au capital social. Entre ces deux limites, la SCPI émet et rachète des parts selon les conditions prévues à la souscription.

Notre sélection s’est arrêtée exclusivement sur des SCPI à capital variable. En effet, à ce jour, le ratio rentabilité / flexibilité des SCPI à capital variable présente un réel avantage comparatif.

Fonctionnement de la souscription de parts de SCPI

Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêtée annuellement par la société de gestion.

La valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur des actifs de la société augmentée des commissions et des frais nécessaires à l’acquisition des biens, et en fonction du nombre de parts émises.

Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Commentaire d’Anaxago Patrimoine : ce point a été pris en considération dans notre sélection. En effet, en pratique, dès que cet écart s’approche de la barre des 10%, la SCPI considère une revalorisation de la part. Il s’agit donc d’un indicateur d’opportunité.

Cession de parts de SCPI

Il n’y a pas de frais lors de la vente de parts de SCPI. Les parts de SCPI à capital variable se rachètent à la valeur de retrait, qui est une valeur déterminée. Les parts de SCPI à capital fixe se rachètent au prix d’exécution, défini sur le marché secondaire en fonction de l’offre et de la demande.

Par ailleurs, l'assemblée générale des associés de la SCPI peut décider de la création d'un fonds de remboursement de parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts.

Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers peuvent être soumises à agrément par une clause dans les statuts.

Organes de gestion de la SCPI

L’Assemblée générale des associés est l’organe de la SCPI délibérant souverainement. Elle désigne la société de gestion (et peut la révoquer), élit les membres du Conseil de surveillance, désigne les Commissaires aux comptes et l’expert immobilier, détermine les bénéfices à distribuer, vote les résolutions, notamment pour fixer un plafond d’emprunt de la SCPI, approuve les conventions intervenues entre la SCPI et sa société de gestion et modifie les statuts de la société.

Société de gestion

La société de gestion, désignée par les statuts ou par l’assemblée générale, intervient en tant que :

• gérant de la société civile et assure la direction (vie sociale) de la société ;
• gestionnaire de Fonds d'Investissement Alternatifs et assurer la gestion financière et immobilière (décisions d’investissement / de désinvestissement et gestion / entretien du patrimoine immobilier).

Pour ces rôles majeurs, elle sera rémunérée par des commissions prises sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital, sur le prix de vente des parts ainsi que sur les produits locatifs.

La société de gestion doit présenter des garanties suffisantes quant à la qualité de son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants. Cependant, en cas de défaillance du gérant, la responsabilité de la gestion de la SCPI se verra transférée à une autre structure agréée par l’AMF. En cas de difficultés, la gestion de la SCPI n’en sera donc pas affectée.

Nos équipes travaillent en étroite collaboration avec les sociétés de gestion des SCPI sélectionnées. Au-delà des aspects comptables et financiers contrôlés par l’Autorité des Marchés Financiers, Anaxago Patrimoine reste attentif globalement à leur développement.

Conseil de surveillance de la SCPI

Le Conseil de Surveillance, dont le rôle est d’assister la société de gestion, sans pour autant disposer d’un pouvoir décisionnaire dans la gestion de la SCPI.

Il est composé d’au moins sept associés désignés en assemblée générale ordinaire. Son rôle est d’assister la gestion de la société ainsi que de procéder aux vérifications et contrôles estimés nécessaires en ayant la possibilité de donner son autorisation ou son avis sur certaines opérations.

Le conseil de surveillance est également chargé de publier un rapport sur la gestion de la société.

Il s’agit d’un des documents sources sur lesquels nous élaborons notre étude comparative.

Commissaire aux comptes de la SCPI

Les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI et des conventions passées entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI. Ils sont nommés par l'assemblée générale de la SCPI pour une durée de 6 ans.

Associés de la SCPI

L’investisseur, en tant qu’associé de la SCPI, dispose de plusieurs droits : information, vote, bénéfices.
Le droit commun de la responsabilité des associés de société civile prévoit une responsabilité des associés de la SCPI quant aux dettes et obligations sociales :
• à hauteur de deux fois le montant investi lorsque la SCPI est à capital variable,
• dans la proportion du nombre de parts leur appartenant pour les investisseurs en capital fixe.

Il est à noter qu’en cas de retrait de parts, ces obligations continuent à courir pendant 5 ans.

Par souci de gestion du risque, notre comité a sélectionné des SCPI qui prévoient une responsabilité des associés limitée au seul montant de leur participation au capital social de la société.

Afin de limiter les risques financiers, les SCPI souscrivent obligatoirement un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire.

Droit d'information de la SCPI

Les porteurs de parts ont le droit d'être informés sur l'activité de la société, notamment avant la tenue des assemblées générales. Ainsi dans les 15 jours avant cette réunion, les documents suivants doivent leur être adressés :
• rapport, bulletin ou circulaire de la société de gestion, du conseil de surveillance et/ou du commissaire aux comptes ;
• formulaires de vote par correspondance ou par procuration ;
• les procès-verbaux des assemblées générales.

Les associés de la SCPI ont la possibilité de participer aux assemblées ou de s'y faire représenter. Les statuts ne peuvent limiter cette faculté sous peine de sanctions civiles et pénales.

Droit aux bénéfices de la SCPI

L’Assemblée générale des associés détermine les bénéfices à distribuer. La répartition est définie dans les statuts. Elle est généralement proportionnelle à ses droits dans la société

Fiscalité de l'investissement en SCPI

La SCPI est dite fiscalement « translucide » (article 239 septies du code général des impôts). Ainsi, l’associé d’une SCPI est soumis aux mêmes règles fiscales qu’un propriétaire d’un actif immobilier en direct. L’associé est imposé comme s’il avait perçu lui-même les revenus encaissés par la SCPI.

Un associé de SCPI peut percevoir trois types de revenus :
• des revenus fonciers issus des loyers perçus des immeubles en location,
• des gains financiers issus des placements dégagés par la trésorerie et les participations de la SCPI,
• les plus-values immobilières réalisées à l’occasion de la cession des actifs immobiliers détenus par la SCPI et/ou de la cession de parts de SCPI par l’associé.

Revenus fonciers

Les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Après déduction des charges, le résultat est soumis au taux marginal d’imposition du contribuable ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le contribuable aura la possibilité d'opter au régime du micro-foncier s'il dispose par ailleurs d'au moins un immeuble donné en location nue. Cette option permet d’abattre forfaitairement 30% pour frais et charges des revenus bruts perçus.

Gains financiers

De façon marginale, la SCPI pourra distribuer des revenus financiers, lesquels seront soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.

Plus-values

En cas de cession de parts de SCPI, la plus value sera à la fiscalité des plus value immobilières des particuliers. En cas de cession d’un immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

Impôt sur la fortune Immobilière

IFI à compter du 1er janvier 2018 : Les parts de SCPI doivent être déclarées à l'IFI pour la fraction représentative des biens ou droits immobiliers détenus par la société au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur à déclarer sera communiquée par la Société de Gestion chaque année.